Likwidacja granic w regionach przygranicznych - Europejskie Ugrupowanie Współpracy Terytorialnej (EUWT) jako instrument współpracy terytorialnej jednostek samorządu terytorialnego w Europie

Własność lokali

zagadnienia dot. ustanawiania odrębnej własności lokali

Nieruchomości lokalowe są - obok nieruchomości gruntowych i budynkowych – jedną z form nieruchomości. Ich powstanie regulują przepisy ustawy o własności lokali (ustawa z 24 czerwca 1994 r. - Dz.U. z 1994 r., Nr 85, poz. 388 z późn. zm.) oraz w przypadku lokali spółdzielczych ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (ustawa z 15 grudnia 2000, Dz.U. z 2001 roku, Nr 4, poz. 27 z późn. zm.).

A. Ustawa o własności lokali
Zgodnie z regulacjami tej ustawy dla powstania odrębnej własności lokali konieczne są trzy warunki: 1) istnienie samodzielnego lokalu, 2) ustanowienie odrębnej własności oraz 3) wpis do księgi wieczystej.

I. Samodzielny lokal
Samodzielnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, (por. art. 2 ust. 2 UWłasnLok). Izbą jest wedle powszechnego rozumienia tych pojęć pokój i kuchnia (Myczkowski, Własność budynków i lokali (2000), str. 172). Ustawa nie ogranicza odrębnej własności do lokali mieszkalnych, wobec czego regulacje te dotyczą w tej samej mierze lokalu użytkowego, garażu stanowiącego część składową budynku oraz lokalu rekreacyjnego (Ignatowicz/Stefaniuk, Prawo rzeczowe (2003), str. 132).
Pomieszczeniami pomocniczymi są pomieszczenia, które wraz z "izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych". Chodzi więc z jednej strony o miejsca, które spełniają warunek bycia pomieszczeniem oraz o taki funkcjonalny związek tych "pomieszczeń" z "izbą lub zespołem izb", który polega na wykorzystywaniu całej tej "przestrzeni" bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi (wyrok SN z 7 marca 2003 r., III RN 29/02, opubl. w: “Przegląd Podatkowy” z 2003 Nr 7, str. 62). Pomieszczenie musi mieć pewne fizyczne wyodrębnienie, czego brak jest np. w odniesieniu do miejsca garażowego. Pomieszczenie nie musi jednak koniecznie spełniać takich wymogów budowlano-technicznych jak samodzielny lokal (postanowienie SN z 19.5.2004 r., I CK 696/03, OSP z 2005 r. Nr 5, poz. 61). Tutaj należy zakwalifikować więc takie pomieszczenia jak spiżarnie, przedpokoje, hole, łazienki itp. (Myczkowski, Własność budynków i lokali (2000), str. 173).
Obok pomieszczeń pomocniczych istnieją jeszcze tzw. pomieszczenia przynależne (uboczne), art. 2 ust. 4 UWłasnLokali. Stanowią je wszelkie pomieszczenia, choćby nawet nie przylegające bezpośrednio do lokalu a nawet położone poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, lecz w granicach nieruchomości gruntowej. Należą do niech między innymi: piwnica, strych, komórka, garaż. Nie stanowią natomiast pomieszczeń przynależnych miejsca garażowe w garażu podziemnym, albowiem brak im fizycznego wyodrębnienia (postanowienie SN z 19.5.2004 r., I CK 696/03, OSP z 2005 r. Nr 5, poz. 61).
Zanim ustanowiona zostanie odrębna własność lokalu starosta wydaje zaświadczenie o samodzielności lokalu. Wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego może nastąpić dopiero po dopuszczeniu do użytkowania budynku (art. 54 i nast. PrBudow), w którym lokal ten jest usytuowany (wyrok NSA w Lublinie z 3 lipca 2001 r., II SA/Lu 393/00, opubl. w ONSA z 2003 r. Nr 3, poz. 102).

II. Ustanowienie odrębnej własności
Ustanowienie odrębnej własności lokali może nastąpić na mocy jednego z trzech zdarzeń: 1) umowy, 2) jednostronnej czynności prawnej albo 3) orzeczenie sądu – art. 7 ust. 1 UWłasnLokali.

1. Umowa
Ustawa przewiduje dwa rodzaje umów. Pierwszym typem są umowy o ustanowienie odrębnej własności zawierane pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, w której te lokale mają istnieć albo pomiędzy właścicielem nieruchomości i nabywcą lokalu i które uregulowane są w art. 8 UWłasnLokali. Drugim typem są umowy zawierane z przedsiębiorcą (umowy o wzniesienie budynku), które można też określić jako umowy deweloperskie (realizatorskie) – art. 9 UWłasnLokali.

a. umowy wg art. 8 UWłasnLokali
Ważność takiej umowy bada się wg ogólnych zasad dotyczących umów, tzn. sprawdzając poprawność jej zawarcia (złożenie oświadczeń woli), treść oraz skuteczność.
Pierwsza przesłanka (zawarcie umowy) podlega przepisom części ogólnej KC. Przepisy KC stosuje się do sytuacji objętych UWłasnLokali na mocy art. 1 ust. 2.
Treść umowy o ustanowienie odrębnej własności określona została w art. 8 ust. 1 UWłasnLokali. Jest to tzw. treść obligatoryjna, w przeciwieństwie do postanowień fakultatywnych, o których mowa jest w ust. 2, a które mogą ale nie muszą znajdować się w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Warunki skuteczności tej umowy również podlegają ogólnemu reżimowi.
Dodatkowym zastrzeżeniem wynikającym z art. 7 ust. 2 UWłasnLokali jest forma umowy. Zgodnie z tym przepisem dla ważności umowy (por. art. 73 § 2 KC) konieczne jest dochowanie formy aktu notarialnego.

b. umowy wg art. 9 UWłasnLokali
Umowy deweloperskie wymagają dla ustanowienia odrębnej własności lokalu dwóch umów: umowy zobowiązującej oraz umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.

(1) umowa zobowiązująca
W tym wypadku nie chodzi o umowy zobowiązujące do przeniesienia własności w roz. art. 155 KC, albowiem nie chodzi tu o przeniesienie własności ale o ustanowienie prawa własności. Jest to zwykła umowa obligacyjna nienazwana, łącząca w sobie elementy umowy o dzieło (art. 627 i nast. KC), umowy przedwstępnej (art. 398 KC) oraz umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (art. 156 KC) (Dziczek, Własność lokali. Komentarz (2003), str. 83).
Umowa ta podlega oczywiście ogólnym warunkom co do kwestii jej zwarcia (złożenia odpowiednich oświadczeń woli).
Jej treść natomiast wyznacza art. 9 ust. 1 UWłasnLokali stwierdzając, iż w umowie tej powinny znaleźć się postanowienia o:
- zobowiązaniu do wybudowania budynku,
- zobowiązaniu do ustanowienia odrębnej własności lokali i
- zobowiązaniu do przeniesienia własności na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
Jeżeli chodzi o skuteczność takiej umowy zobowiązującej to podlega ona znów ogólnym warunkom. Ustawa zastrzega jednakże jeszcze, aby:
- strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony,
- strona ta uzyskała pozwolenie na budowę i
- roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej (art. 8 ust. 2 UWłasnLokali).
W wyniku zawarcia umowy zobowiązującej w połączeniu ze spełnieniem tych trzech – dodatkowych – warunków wynikających z ustawy powstaje ekspektatywa (oczekiwanie prawne) odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa ta jest prawem majątkowym, dziedzicznym oraz zbywalnym.

(2) umowa o ustanowieniu odrębnej własności
Aktem wykonawczym umowy zobowiązującej będzie umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Jest to umowa, o której mowa jest w art. 7 UWłasnLokali, wobec czego działają tu takie same zasady jak opisano to wyżej w pkt a. Ustawa w art. 9 ust. 1 mówi jeszcze o konieczności “przeniesienia prawa własności na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę”, ale słowa należy te rozumieć tak, że po wybudowaniu budynku musi być zawarta z nabywcą lokalu umowa o ustanowienie odrębnej własności. Sama umowa o ustanowieniu odrębnej własności na rzecz drugiej strony powoduje już powstanie tego prawa u tej osoby i wobec tego jego przenoszenie nie jest konieczne.

2. Jednostronna czynność prawna
W tym wypadku dochodzi do ustanowienia przez właściciela nieruchomości odrębnej własności lokali dla siebie (art. 10 zd. 1 UWłasnLokali). Ponieważ w tym wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o umownym ustanowieniu odrębnej własności, należy pamiętać, że oświadczenie woli właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego (art. 10 zd. 2 w zw. z art. 7 ust 2 UWłasnLokali). Dodatkowo treść oświadczenia woli uprawnionego właściciela musi odpowiadać wymogom art. 8 ust. 1, tzn. określać: 1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych 2) wielkość udziałów poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

3. Orzeczenie sądu
Natomiast jeżeli chodzi o orzeczenia sądowe, to przyjmuje się, że ustanowienie odrębnej własności może nastąpić na podstawie orzeczeń zapadłych w sprawach:
- o zniesienie współwłasności,
- o dziale spadku,
- o podziale majątku wspólnego małżonków.

III. Wpis do księgi wieczystej
Wpis do księgi wieczystej ma dla ustanowienia odrębnej własności lokali charakter konstytutywny. Prawo powstaje w chwili złożenia przez notariusza wniosku o wpis, o czym informuje tzw. wzmianka o wniosku (art. 45 UKsWiczHip), ale tylko pod tym warunkiem, że wpis zostanie dokonany. Oznacza to więc działanie wstecz wpisu (art. 29 UKsWieczHip).
Sporny jest natomiast wymóg wpisu dla powstania odrębnej własności lokalu w przypadku orzeczeń sądowych. Za brakiem konieczności dokonania w tych wypadkach wpisu do KW opowiada się Dziczek, (Własność lokali. Komentarz (2003), str. 90 – 92), inaczej jednak twierdzi Sąd Najwyższy (w orzeczeniu z 26 stycznia 1981 r., III CRN 283/80, opubl. w OSNCP z 1981 r., Nr 10, poz. 195) oraz literatura (Ignatowicz/Stefaniuk, Prawo rzeczowe (2003) str. 133; Myczkowski, Własność budynków i lokali (2000), str. 184).
W okresie pomiędzy aktem ustanawiającym odrębną własność (umowa, jednostronna czynność prawna, orzeczenie sądu) a wpisem dochodzi do powstania ekspektatywy odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa ta jest prawem majątkowym, zbywalnym i dziedzicznym (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 26 czerwca 2001 r., I Ca1/01, opubl. w OSNC z 2002 r. Nr 2, poz. 26).

B. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
Podobne zasady dotyczą powstania odrębnej własności lokalu wg przepisów prawa spółdzielczego. W tym wypadku też jest bowiem konieczne istnienie samodzielnego lokalu w roz. art. 2 UWłasnLokali, akt ustanawiający odrębną własność lokalu oraz wpis do KW. W kwestiach nieuregulowanych przez przepisy USpółdzMieszk stosuje się przepisy UWłasnLokali (zob. art. 27 ust. 1 USpółdzMieszk).

I. Członek spółdzielni mieszkaniowej
Na podstawie przepisów USpółdzMieszk prawo odrębnej własności może uzyskać jedynie członek tej spółdzielni mieszkaniowej.

II. Samodzielny lokal
Definicję samodzielnego lokalu na potrzeby USpółdzMieszk zawarta jest w art. 2. Zgodnie z tym przepisem lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach UWłasnLokali (art. 2 ust. 1 i 2 USpółdzMieszk).

III. Ustanowienie odrębnej własności lokalu
Inne są tak naprawdę tylko zasady ustanawiania odrębnej własności lokali. Na mocy przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zdarzeniem kreującym odrębną własność lokalu jest umowa. Może być to umowa o budowę lokalu w roz. art. 18 USpółdzMieszk albo umowy o przekształcenie istniejącego prawa lokatorskiego albo własnościowego w prawo odrębnej własności (zob. odpowiednio art. 12 USpółdzMieszk i art. 17(14) USpółdzMieszk).

1. Umowa o budowę
Pierwszy z typów umów zbliżony jest nieco do umowy deweloperskiej w rozumieniu art. 9 UWłasnLokali, wymaga bowiem zawarcia dwóch umów – najpierw zobowiązującej do wybudowania lokalu i ustanowienia odrębnej własności lokalu i później drugiej – o ustanowieniu odrębnej własności.

a. umowa zobowiązująca
Inna nieco w por. do art. 9 UWłasnLokali jest treść tej umowy (zob. art. 18 zd. 1 ust. 1 pkt 1 - 5 USpółdzMieszk). Ważne jest też, aby zauważyć że ta umowa zobowiązująca do wybudowania lokalu wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Zgodnie z art. 19 ust. 1 USpółdzMieszk z chwilą zawarcia tej umowypowstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane w ustawie “ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu stanowi prawo majątkowe, wobec czego jest zbywalna (wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią) oraz dziedziczna. Podlega także egzekucji (art. 19 ust. 1 zd. 2 USpółdzMieszk). Jest to przykład ustawowej regulacji ekspektatywy (oczekiwania prawnego). Takiej regulacji brak jest w UWłasnLokali, choć postuluje się od dawna jej wprowadzenie.

b. umowa o ustanowieniu odrębnej własności
Natomiast umowa o ustanowieniu odrębnej własności podlega już tym samym wymogom, co umowa, o której jest mowa w art. 8 UWłasnLokali. Ta druga wymaga więc formy aktu notarialnego (art. 7 ust. 2 UWłasnLokali).

2. Przekształcenie praw spółdzielczych
Oba pozostałe typy umów podlegają osobnym regulacjom - art. 12 USpółdzMieszk i art. 17(14) USpółdzMieszk.

IV. Wpis do księgi wieczystej
Także i w przypadku USpółdzMieszk dla powstania odrębnej własności lokalu konieczne jest dokonanie wpisu do KW (art. 27 ust. 1 USpółdzMieszk w zw. z art. 7 ust. 2 UWłasnLokali).

---

CategoryWlasnosc