Wersja [737]
To jest stara wersja UzytkowanieWieczyste utworzona przez MarcinKrzymuski, 2007-12-15 16:21:56.
Użytkowanie wieczyste
zagadnienia związane z prawem użytkowania wieczystego
A. Uwagi ogólne
Charakter użytkowania wieczystego nie jest jednoznaczny. W orzecznictwie był reprezentowany pogląd, że jest ono ograniczonym prawem rzeczowym, obecnie jednak przeważa słuszna opinia, iż ma ono charakter uprawnienia sui generis.
Instytucja użytkowania wieczystego jest formą władania rzeczą cudzą. Okoliczność ta czyni wieczystego użytkownika posiadaczem zależnym z tą cechą charakterystyczną, że włada on przedmiotem wieczystego użytkowania z wyłączeniem innych osób (wyrok SN z 16.12.1999, II CKN 639/98, opubl. OSNC z 2000 r. Nr 6, poz. 121).
B. Roszczenia ze stosunku użytkowania wieczystego
Jeżeli chodzi o roszczenia wynikające ze stosunku prawnorzeczowego użytkowania wieczystego to możemy je podzielić na dwie grupy w zależności od podmiotu uprawnionego.
I. Roszczenia przysługujące użytkownikowi wieczystemu
Do tej grupy należą roszczenia o ochronę prawa, o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, o wynagrodzenie za budynki i o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
1. Roszczenie o ochronę prawa, art. 251 analog. w zw. art. 222 KC
Użytkownikowi, którego prawo zostało naruszone przez pozbawienie faktycznego władztwa nad rzeczą albo w inny sposób, przysługują roszczenia windykacyjne i negatoryjne wobec podmiotu dopuszczającego się naruszeń. Roszczenia te przysługują właścicielowi na podstawie art. 222 § 1 i § 2 KC. Uprawnienie użytkownika wieczystego wynika natomiast z argumentum a minori ad maius art. 251 KC. Skoro bowiem przepisy o ochronie własności stosować można do ochrony ograniczonych praw rzeczowych, to tym bardziej powinny mieć one zastosowanie wobec użytkowania wieczystego, które stanowi plus w stosunku do praw ograniczonych.
Przesłanki roszczenia windykacyjnego oraz roszczeń negatoryjnych użytkownika wieczystego są zbieżne z tymi, które przewidziane zostały dla roszczeń właściciela. Różnicę stanowi w zasadzie tylko to, iż uprawnienie do podniesienia roszczenia wynikać musi z użytkowania wieczystego, które musi istnieć w momencie podniesienia roszczenia oraz to, iż roszczenie musi dotyczyć ochrony nieruchomości będącej przedmiotem prawa użytkowania wieczystego.
a. nieruchomość będąca przedmiotem użytkowania wieczystego
Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być tylko nieruchomości, których właścicielem jest Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego. Wprawdzie art. 232 KC czyni pewne ograniczenia, ale po analizie dodatkowo przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. (UGospNier), okazuje się, iż przedmiotem tego prawa mogą być dowolne grunty, byle ich własność należała do Skarbu Państwa albo do samorządu terytorialnego (bądź ich związku).
b. prawo użytkowania wieczystego
Prawo to może powstać w sposób pierwotny albo może zostać nabyte w trybie pochodnym. Fakt nabycia użytkowania wieczystego nie jest jednak wystarczającą przesłanką – konieczne jest także, aby uzyskane prawo w międzyczasie nie ustało.
(1) nabycie pochodne
Translatywnie można uzyskać prawo użytkowania wieczystego w drodze czynności prawnej, na mocy ustawy albo aktu władczego.
W tym pierwszym wypadku chodzi przede wszystkim o nabycie użytkowania wieczystego w drodze umowy (jest to prawo zbywalne). Uprawniony z tytułu użytkowania wieczystego może bowiem to prawo zbywać, co wynika z art. 233 zd. 2 KC. Prawo to podlega w tym wypadku pod względem takiemu samemu reżimowi jak umowa o przeniesienie własności nieruchomości – zob. art. 237 KC (stosuje się więc art. 156, 157 i 158 KC).
Nabycie na mocy ustawy to przede wszystkim nabycie w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego (użytkowanie wieczyste jest więc także prawem dziedzicznym). Jednakże nie należy zapominać o zasiedzeniu, które obowiązuje także w stosunku do użytkowania wieczystego.
Nabycie użytkowania wieczystego przez akt władczy to przede wszystkim nabycie tego prawa poprzez wywłaszczenie.
(2) nabycie pierwotne
Pierwotny sposób nabycia to ustanowienie tego prawa w drodze umowy uprawnionego właściciela nieruchomości z kontrahentem. Do ustanowienia tego prawa potrzeba trzech etapów: 1) wyboru kontrahenta, 2) zawarcia skutecznej umowy oraz 3) wpisu do księgi wieczystej.
(a) wybór kontrahenta
Zasadniczo wybór nabywcy następuje na drodze przetargu (art. 28 ust. 1 UGospNier i art. 37 ust. 1 UGospNier). Jednakże w art. 37 ust. 2 i 3 UGospNier przewidziano liczne wyjątki i zwolnienia z tego trybu.
(aa) przetarg
Przetarg przeprowadza się w dowolnej formie: przetargu ustnego (nieograniczonego albo ograniczonego), przetargu pisemnego (również nieograniczonego albo ograniczonego), zob. art. 40 ust. 1 UGospNier. Różnica pomiędzy przetargiem nieograniczonym a ograniczonym wynika stąd, iż przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. Natomiast o tym, czy przetarg będzie miał formę ustną czy pisemną decyduje cel: jeżeli celem organizatora przetargu jest uzyskanie najwyższej ceny za użytkowanie, to organizuje się przetarg ustny. Przetarg pisemny ma natomiast na celu wybór najkorzystniejszej oferty. Wybór formy przetargu należy do właściciela nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste.
Dalsze szczegóły co do postępowania przetargowego wynikają z art. 38 – 41 UGospNier oraz z <a href=http://www.polskieustawy.com/act_index.php?logic=&dzur=2004&dzup=2108&SearchExp=&SearchExp2=>rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2108)</a>.
Kontrahentem może być nie tylko osoba fizyczna, ale i prawna – w tym także Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego. Nie ma bowiem przeszkód dla ustanowienia np. na gruncie Skarbu Państwa użytkowania wieczystego na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, art. 14 ust. 1 UGospNier.
(bb) tryb bezprzetargowy
Wyjątki te mogą wynikać bezpośrednio z ustawy (art. 37 ust. 2 UGospNier) albo z zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku właściwej jednostki samorządu terytorialnego (lub ich związku).
Ważne jest, że wyłączenie trybu przetargowego na mocy decyzji (zarządzenia, uchwały) właściwego organu mogą dotyczyć tylko nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową. To samo dotyczy osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę, chyba że o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający powyższe warunki (art. 37 ust. 3 UGospNier).
(b) zawarcie umowy o użytkowanie wieczyste
Po skutecznym wyborze nabywcy następuje etap zawarcia umowy. Ponieważ zgodnie z art. 234 KC stosuje się w tym wypadku przepisy o przeniesieniu własności, umowa powinna mieć formę aktu notarialnego, być zawarta bez warunku ani z zastrzeżeniem terminu. Umowa rozporządzająca ma także charakter kauzalny (zob. art. 156 – 158 KC). Warunki zawarcia umowy oraz jej skuteczności są więc zbliżone do tych, jakie dotyczą przeniesienia własności nieruchomości.
Jeżeli chodzi o treść umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego, to do essentialia negotii zalicza się:
- oznaczenie nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste;
- określenie sposobu korzystanie z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, art. 239 KC i art. 30 UGospNier;
- określenie terminu użytkowania wieczystego, art. 236 § 1 KC;
- ustalenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste - art. 238 KC, art. 71 UGospNier.
(c) wpis do księgi wieczystej
Różnicą w stosunku do konsensualnego charakteru umowy o przeniesienie własności nieruchomości jest konieczność wpisu prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej – art. 27 zd. 2 UGospNier. W tym wypadku bowiem wpis ma charakter konstytutywny.
(3) brak utraty prawa
Prawo użytkowania wieczystego może zostać utracone na skutek następujących zdarzeń prawnych: nabycie przez inny podmiot (w sposób pochodny), upływ czasu, na jaki została zawarta umowa (art. 236 KC), rozwiązanie umowy, zrzeczenie się użytkowania wieczystego przez użytkownika, konfuzja oraz przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.
Nabycie przez inny podmiot podlega tym samym regułom co przeniesienie własności nieruchomości (art. 237 KC), wobec czego możliwe jest także nabycie użytkowania wieczystego od nieuprawnionego na mocy rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 UKsięgWieczHip).
2. Roszczenie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, art. 703 § 3 zd. 2 w zw. z art. 702 § 3 KC
Roszczenie to wynika z przeprowadzonego przetargu na oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Podstawą roszczenia jest tutaj nie protokół przeprowadzania przetargu, jak twierdzi Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 2.8.1994 r. (III CZP 96/94, OSNC z 1995 r. Nr 1, poz. 11), ale art. 703 § 3 zd. 2 KC, który odsyła do odpowiedniego przepisu o aukcjach. Zwycięzca przetargu ma prawo więc domagać się od właściciela nieruchomości oddania jej w użytkowanie wieczyste, gdyż ważność umowy zależy od szczególnych wymagań, np. wpisu do księgi wieczystej, notarialnego zawarcia umowy. Warunkiem powstania roszczenia jest tu także zakończenie przetargu wyłonieniem kontrahenta.
3. Roszczenie o wynagrodzenie za budynki, art. 33 ust. 2 zd. 1 UGospNier
Specyfiką prawa użytkowania wieczystego jest odrębna od własności gruntu własność budynków posadowionych na tej nieruchomości. O ile więc właścicielem nieruchomości jest nadal Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego (bądź ich związek), o tyle właścicielem budynków jest użytkownik wieczysty. Mamy więc tu znów do czynienia z odstępstwem od zasady superficies solo cedit. Nie ma przy tym znaczenia, czy budynki zostały zbudowane przez użytkownika czy też istniały już w momencie obejmowania nieruchomości w użytkowanie wieczyste (art. 235 KC). Jeżeli na nieruchomości istniały już w chwili zawierania umowy o użytkowanie wieczyste budynki, to oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń (art. 31 UGospNier). Pominięcie w umowie postanowień o sprzedaży budynków skutkuje nieważnością umowy o użytkowanie wieczyste (zob. wyrok SN z dnia 23.1.2003 r., II CKN 1155/00).
Podstawą prawną żądania zapłaty wynagrodzenia za budynki jest art. 33 ust. 2 zd. 1 UGospNier.
Po wygaśnięciu użytkowania wieczystego własność budynków przypada właścicielowi nieruchomości. Natomiast użytkownik wieczysty może domagać się wynagrodzenia za budynki, których właścicielem jest od tej chwili Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego (albo ich związek).
4. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości
Użytkownik wieczysty ma prawo domagać się od właściciela nieruchomości przeniesienia na niego własności tej nieruchomości. W tym wypadku mamy jednak do czynienia nie z roszczeniem cywilnoprawnym, ale z roszczeniem publicznoprawnym (tzw. publiczne prawo podmiotowe), albowiem podstawą żądania są przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459), które mają charakter przepisów administracyjnoprawnych.
II. Roszczenia przysługujące właścicielowi nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste
Roszczenia te można podzielić na roszczenia skuteczne erga omnes oraz roszczenia wobec użytkownika wieczystego.
Właściciel nieruchomości może domagać się od użytkownika wieczystego: 1) naprawienia szkód wywołanych niewłaściwym korzystaniem z gruntu; 2) opłaty za korzystanie z nieruchomości oraz 3) zwrotu nieruchomości po ustaniu stosunku użytkowania wieczystego.
1. Roszczenie o naprawienie szkód wywołanych niewłaściwym korzystaniem z gruntu
Podstawą roszczenia w tym przypadku nie są jednak przepisy prawa rzeczowego, ale przepisy o niewłaściwym wykonaniu zobowiązań, a więc art. 471 i nast. KC albo art. 415 i nast. w zależności od tego, czy szkoda została wywołana naruszeniem obowiązków wynikających z umowy użytkowania wieczystego czy naruszenia innych ogólnych obowiązków wiążących uczestników obrotu prawnego.
2. Roszczenie o opłatę za korzystanie z nieruchomości , art. 238 KC
Zgodnie z art. 238 KC użytkownik wieczysty uiszcza stosowną opłatę roczną. Przesłanką roszczenia jest w tym wypadku skuteczne ustanowienie użytkowania wieczystego (zob. wyżej) oraz brak zwolnienia z obowiązku uiszczenia opłaty rocznej. Zwolnienia te wynikają z przepisów UGospNier. Wynika z nich, iż opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego (art. 71 ust. 4 zd 2 UGospNier). Ponadto tej pierwszej opłaty rocznej nie pobiera się w przypadku zamiany, o której mowa jest w art. 14 ust. 4 UGospNier i art. 15 ust. 2 UGospNier (art. 71 ust. 5 UGospNier). Wyłączenia wynikają także z art. 200 ust. 1 pkt 4 UGospNier.
Sposób ustalenia wysokości tej opłaty regulują przepisy art. 71 i nast. UGospNier.
Zobowiązanym do uiszczenia opłaty rocznej jest każdy użytkownik wieczysty, także ten będący następcą prawnym użytkownika, wobec którego ustalono opłatę w określonej wysokości. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu wiąże bowiem każdego kolejnego nabywcę tego prawa, bez względu na to, czy prawo użytkowania wieczystego nabył bezpośrednio od Skarbu Państwa lub gminy, czy też od osoby, której prawo to już przysługiwało (wyrok SN z 16.12.1999 r., II CKN 639/98, OSNC z 2000 r. Nr 6, poz. 121).
3. Roszczenie o zwrot nieruchomości, art. 222 § 1 KC
Po ustaniu stosunku użytkowania wieczystego użytkownik jest zobowiązany zwrócić nieruchomość właścicielowi. Podstawą roszczenia w przypadku niewywiązania się przez posiadacza z tego obowiązku jest art. 222 § 1 KC. Podstawową przesłanką roszczenia w tym wypadku jest ustanie skutecznie wcześniej ustanowionego prawa użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste może z kolei ustać na skutek następujących zdarzeń:
- upływ czasu, na jaki została zawarta umowa (art. 236 KC);
- rozwiązanie umowy (art. 240 KC);
- zrzeczenie się użytkowania wieczystego przez użytkownika (art. 246 analog KC – zob. uchwała SN z dnia 23 sierpnia 2006 r. (sygn. akt III CZP 60/06): zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego powoduje jego wygaśnięcie (zob. szczególnie str. 14 – 15 uzasadnienia));
- konfuzja (art. 247 KC);
- przekształcenie użytkowania wieczystego we własność (UPrzeksztUżytkWłasn),
- wywłaszczenie (art. 121 ust. 3 UGospNier).
Download this mind map :: Use Freemind to edit it :: Open fullscreen
CategoryPrawoRzeczowe
Na tej stronie nie ma komentarzy
