Wersja [477]
To jest stara wersja NabycieWlasnosciNieruchomosci utworzona przez MarcinKrzymuski, 2007-11-06 09:44:22.
Nabycie własności nieruchomości
warunki nabycia nieruchomości
Podobnie jak w przypadku nabycia własności rzeczy ruchomej podstawą nabycia praw własności na nieruchomości mogą być:
1) czynność prawna,
2) ustawa,
3) akt władczy
A. Nabycie własności nieruchomości w drodze czynności prawnej
Podobnie jak w przypadku nabywania własności na rzeczach ruchomych, tak i tutaj możemy – przynajmniej teoretycznie rozważyć nabycie w drodze jednostronnej i wielostronnej czynności prawnej. Jednakże ten pierwszy sposób ma raczej czysto teoretyczny charakter, wobec czego należy skoncentrować się na przeniesieniu własności nieruchomości (czyli przejściu własności w drodze umowy).
Aby ustalić warunki skutecznego przejścia własności na nabywcę trzeba ustalić przede wszystkim to, czy nabywca jest obywatelem polskim czy cudzoziemcem, albowiem nabywanie własności niektórych nieruchomości przez cudzoziemców podlega szczególnemu reżimowi, określonemu w ustawie z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
I. Nabywanie nieruchomości przez obywateli polskich
Przeniesienie własności wymaga przede wszystkim skutecznego zawarcia umowy. W dalszej kolejności ustalić należy, czy zbywca jest uprawnionym do zbycia nieruchomości.
1. Zawarcie umowy
Podobnie jak było w przypadku ruchomości, tak i tutaj w grę wchodzi nabycie własności na podstawie umowy o podwójnym skutku albo umowy rozporządzającej.
a. umowa o podwójnym skutku
Umowa o podwójnym skutku (art. 155 § 1 KC) przenosi własność nieruchomości na nabywcę, jeżeli odpowiada warunkom określonym w art. 155 § 1 KC oraz – tu różnica wobec przeniesienia własności rzeczy ruchomej – ma formę aktu notarialnego (art. 158 KC). Niedochowanie formy aktu notarialnego powoduje – zgodnie z art. 78 § 2 KC - nieważność umowy. Nie ma natomiast ograniczeń, aby umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zawarta była pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli jednak skutek umowy obligacyjnej będzie zależny od spełnienia warunku albo od terminu, wówczas konieczne jest zwarcie dodatkowej umowy, już bezwzględnie przenoszącej własności, czyli umowy rzeczowej (rozporządzającej), co wynika z art. 157 § 2 KC.
Do pierwszej grupy (umów warunkowych) zaliczyć trzeba m.in. umowy sprzedaży nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu (art. 109 – 111 UGospNier), umowy sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi (art. 1 UNabywNierCudz) oraz przewidziane w art. 147 § 2 PrSpółdzielcze, art. 17(2) ust. 6 USpółdzMieszk, art. 3 ust. 1 UKształtUstrRol oraz inne umowy, o których mowa w art. 4 UKształtUstrRol.
Jeżeli chodzi o zastrzeżenie terminu, to jest to sytuacja wyjątkowa i w obrocie nieruchomościami raczej rzadko występująca. W tych wypadkach stosować będzie się przede wszystkim art. 116 KC.
b. umowa rozporządzająca (rzeczowa)
Umowa rzeczowa jako umowa przenosząca własność także podlega ogólnemu reżimowi co do skuteczności, jakiemu podlegają wszystkie umowy. Dodatkowo jednak musi być sporządzona w formie aktu notarialnego (art. 158 KC) oraz nie może być zawarta pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 KC). Naruszenie tych wymogów skutkuje również nieważnością umowy zobowiązującej.
2. Uprawnienie
Zgodnie z zasadą nemo plus iuris in alium transferre potest,quam ipse habet własność nieruchomości może przenieść na nabywcę tylko ten, któremu to prawo własności przysługuje.
a. zbywca jest uprawniony
Do przeniesienia własności nieruchomości uprawniony jest tylko jej właściciel. Brak jest natomiast przepisów obligacyjnych, które wyrażały by stosowne upoważnienie (inaczej w przypadku ruchomości).
b. nabycie od nieuprawnionego
Wyjątek od zasady nemo plus iuris w przypadku nieruchomości wynika z zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 – 9 UKsWieczHip). Zgodnie z tymi przepisami nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą nabywa własność nieruchomości od osoby, która jest – niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym – wpisana do tej księgi jako właściciel, pod warunkiem jednak, iż umowa ma charakter odpłatny i nabywca jest w dobrej wierze
(1) nieruchomość z urządzoną księgą wieczystą
Nieruchomością w rozumieniu KC jest nieruchomość gruntowa, budynkowa lub lokalowa. Dla nabycia własności jakiejkolwiek nieruchomości konieczne jest jednak, aby dana nieruchomość miała urządzoną księgę wieczystą, do której zbywca wpisany jest jako właściciel. W takim wypadku bowiem nieruchomość jest na tyle wyodrębniona prawnie, iż może być przedmiotem obrotu.
(2) niezgodność ujawnionego w kw stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym
Niezgodność polega na:
- omyłce w treści wpisu, wskutek której wpis nieprawidłowo odzwierciedla rzeczywisty stan prawny,
- wpisie prawa nieistniejącego lub dokonanym bez podstawy prawnej,
- braku wpisu dotyczącego istniejącego prawa (Rudnicki, Ustawa... (2005), art. 5 uw. 3, str. 39).
Ujawniony w księdze wieczystej jest stan prawny wynikający z treści wpisanych praw (Rudnicki, Ustawa... (2005), art. 5 uw. 7, str. 44), rzeczywisty stan prawny nieruchomości to natomiast stan zgodny z prawem materialnym (Rudnicki, Ustawa... (2005), art. 5 uw. 8, str. 45). W tym kontekście należy pamiętać o domniemaniu wynikającym z art. 3 UKsWieczHip, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz prawo wykreślone nie istnieje (domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych). Oznacza to, że w tym wypadku mamy do czynienia z odwróceniem ciężaru dowodowego, wbrew zasadzie wyrażonej w art. 6 KC.
(3) odpłatna czynność prawna z uprawnionym wg treści księgi
Jak wynika z art. 6 ust. 1 UKsWieczHip nie podlegają ochronie na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywcy, którzy uzyskują prawo własności nieodpłatnie. Chodzi tu o takie czynności, dla których charakterystyczny jest brak świadczenia wzajemnego nabywcy własności. Wykluczyć należy tym samym wszystkie czynności, w ramach których świadczenie wzajemne nabywcy ma charakter choćby częściowej ekwiwalentności.
Jednocześnie należy pamiętać, że rękojmia wiary publicznej kw działa tylko w przypadku nabycia własności na podstawie czynności prawnej, co pozostawia poza zakresem działania rękojmi nabycie własności w innej drodze, z mocy ustawy (zasiedzenie, spadkobranie) albo z mocy aktu władczego (hipoteka przymusowa, nabycie własności w toku egzekucji).
(4) dobra wiara nabywcy
Rękojmia wiary publicznej KW nie chroni rozporządzenia dokonanego na rzecz nabywcy, który wiedział albo chociażby tylko mógł się z łatwością dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym (zob. art. 6 ust. 2 UKsWieczHip). Wykluczone jest więc nabycie od nieuprawnionego wówczas, gdy nabywca znał rzeczywisty stan prawny oraz wówczas, gdy nie znał go z powodu niedołożenia należytej staranności. Zgodnie jednak z art. 7 KC dobrą wiarę należy domniemywać.
(5) brak okoliczności wyłączających rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych
Rękojmię wyklucza wzmianka (o wniosku, apelacji, kasacji) oraz ostrzeżenie o niezgodności stanu ujawnionego ze stanem rzeczywistym (art. 8 UKsWieczHip). Ponadto rękojmia nie działa przeciwko prawom wymienionym w art. 7 UKsWieczHip.
II. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
Zobacz osobny skrypt
B. Nabycie własności nieruchomości z mocy ustawy
Najważniejszym sposobem nabycia własności nieruchomości z mocy samego prawa jest zasiedzenie. Nie można jednak wykluczyć innych sposobów.
I. Zasiedzenie
Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności nieruchomości, uregulowanym w art. 172 i nast. KC. Z przepisów tych wynika, że do nabycia własności konieczne jest:
- samoistne posiadanie dokonującego zasiedzenia,
- upływ oznaczonego terminu oraz
- uwzględnienie przeszkód powodujących wydłużenie terminu.
1. Posiadanie samoistne
Posiadaczem samoistnym jest wg art. 336 KC ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Posiadaczowi powołującemu się na zasiedzenie pomaga w tym wypadku domniemanie wynikające z art. 339 KC.
2. Ciągłość posiadania
Dodatkowo do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie nieprzerwane. Wykazanie tej drugiej przesłanki ułatwia domniemanie prawne ciągłości posiadania (art. 340 KC) oraz zasada, zgodnie z którą posiadanie przywrócone uważa się za nieprzerwane (art. 345 KC).
3. Upływ czasu
Zasiedzenie jest formą tzw. dawności, co oznacza, że skutek prawny następuje po upływie stosownego czasu. W przypadku zasiedzenia własności okres czasu konieczny do nabycia tego prawa jest zależny od tego, czy posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej czy w złej wierze. Późniejsze zmiany świadomości w zakresie własnych uprawnień są bez znaczenia.
Trzeba pamiętać, że obecne okresy zostały wprowadzone ustawą o zmianie KC z dnia 28.7.1990 r., która weszła w życie 1.10.1990 r. Wcześniej obowiązywał okres 10 lat dla posiadacza będącego w dobrej wierze i 20 lat dla posiadacza w złej wierze. Nowe – dłuższe – okresy stosuje się, jeżeli nabycie posiadania w dobrej wierze nastąpiło po 1.10.1980 r. albo nabycie posiadania w złej wierze nastąpiło po 1.10.1970 r. Przepisy obecnie obowiązujące stosujemy więc do stanów faktycznych nie zakończonych przed wejściem w życie ustawy z 28.7.1990 r.
Należy też pamiętać, iż okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych nie dolicza się do okresu niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości. Wobec powyższego termin zasiedzenia nieruchomości należącej do Skarbu Państwa, którego nieruchomości nie można było zasiedzieć (wg uchylonego w 1990 r. art. 177 KC) biegnie dopiero od dnia wejścia w życie ustawy, która ten przepis uchyliła tzn. od 1.10.1990 r. (ostatnio SN w postanowieniu z 19.3.2003 r., I CKN 106/01, niepubl. (LEX nr 78265)).
a. zasiedzenie po 20 latach
Zasiedzenie może nastąpić po upływie 20 lat, jeżeli posiadacz w momencie nabycia posiadania był w dobrej wierze.
(1) dobra wiara
Pod pojęciem dobrej wiary należy rozumieć znów stan świadomości posiadacza usprawiedliwiony okolicznościami, świadczącymi o prawidłowości rozumowania posiadacza. Posiadacz powinien być w dobrej wierze przez cały okres konieczny do zasiedzenia, a więc przez 20 lat od dnia objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne.
(2) upływ okresu 20 lat
Okres 20 lat liczy się od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. Objęcie w posiadanie może nastąpić także w wyniku przekształcenia posiadania zależnego w posiadanie samoistne, przy czym w tym wypadku warunkiem jest uzewnętrznienie zamiaru przekształcenia podstawy posiadania. Na okres 20 lat składać się może także czas samoistnego posiadania przez poprzednika prawnego, jeżeli w trakcie trwania okresu zasiedzenia doszło do zmiany osoby posiadacza (art. 176 zd. 1 KC).
Liczenie okresu posiadania następuje wg przepisów o przedawnieniu (art. 121 i nast. KC) z uwzględnieniem jednak szczególnych przepisów art. 173 i 176 KC.
b. zasiedzenie po 30 latach
Zasiedzenie po dłuższym okresie następuje, gdy w chwili nabycia posiadania posiadacz był złej wierze. Posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie (postan. SN z 13.1.2000 r., II CKN 657/98, niepubl. (LEX nr 51060)).
4. Uwzględnienie przeszkód powodujących wydłużenie terminu
Do okoliczności powodujących zmianę długości terminu należy przede wszystkim niepełnoletniość właściciela nieruchomości, przeciw któremu biegnie zasiedzenie (art. 173 KC). SN w uchwale z dnia 26.10.2007 r. uznał ponadto, iż termin zasiedzenia nie biegnie, gdy właścicel nieruchomości wywłaszczonej na mocy dekretu o reformie rolnej, nie mągł w okresie reżimu komunistycznego skutecznie domagać się zwrotu wywłaszczonych dóbr.
II. Dziedziczenie
Nabyciem z mocy ustawy jest także nabycie własności nieruchomości na skutek dziedziczenia.
C. Nabycie własności nieruchomości w drodze aktu władczego
Państwo oraz jednostki samorządu terytorialnego mogą uzyskać własność nieruchomości w drodze aktu władzy, który może mieć postać wywłaszczenia albo nacjonalizacji (komunalizacji). Możliwe jest również uzyskanie prawa własności w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego oraz w wyniku decyzji administracyjnej wydanej na podstawie art. 211 UGospNier.
I. Wywłaszczenie
Polega ono na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji administracyjnej, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 113 UGospNier). Prawo nabywa w takiej sytuacji podmiot, na którego rzecz dokonano wywłaszczenia, którym może być tylko Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego (art. 113 ust. 1 UGospNier). Ponieważ w tym wypadku prawo pozostaje to samo a zmienia się jedynie – na skutek decyzji administracyjnej – podmiot tego prawa, mamy tu do czynienia z pochodnym nabyciem prawa własności (por. Ignatowicz (2000), str. 94).
Podstawowym przepisem o wywłaszczeniu jest przepis Art. 21 ust. 2 Konstytucji. Szczegółowe regulacje znajdują się natomiast w art. 112 – 142 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.8.1997 r. (Dz.U. z 1997 roku, Nr 115, poz. 741 z późn. zm.) - UGospNier. Dla pozbawienia podmiotu prawa własności w drodze wywłaszczenia konieczne jest, aby decyzja administracyjna, na podstawie której wywłaszczenie następuje, spełniała określone wymogi formalne oraz materialne.
1. Przesłanki formalne
Przesłankami formalnymi decyzji administracyjnej są przede wszystkim właściwość organu wydającego oraz dochowanie formy wymaganej wobec decyzji i przepisów o postępowaniu zmierzającym do wydania decyzji (np. konieczność przeprowadzenia rokowań oraz rozprawy administracyjnej). Szczegóły w tym zakresie reguluje Kodeks postępowania administracyjnego oraz UGospNier.
2. Przesłanki materialnoprawne
Aby dokonać skutecznego wywłaszczenia muszą zostać zachodzić następujące przesłanki:
a. wywłaszczana nieruchomość spełnia określone warunki
Zgodnie z art. 112 ust. 1 UGospNier wywłaszczyć można tylko tą nieruchomość, która jest położona na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo dla której wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wywłaszczenie może dotknąć tylko te nieruchomości, które mają być wykorzystane dla dobra ogółu (budowa dróg, kolei, urządzeń zaopatrzenia w podstawowe media itp. - zob. art. 6 UGospNier).
Dodatkowo przesłanką negatywną jest własność Skarbu Państwa – nie można wywłaszczyć nieruchomości, które są własnością Skarbu Państwa. Wywłaszczeniu w szczególny, opisany w art. 125 i 126 UGospNier sposób, mogą podlegać natomiast wszystkie nieruchomości.
b. wywłaszczenie następuje w celu realizacji celu publicznego
Przesłanka ta oznacza, iż zamiarem podmiotu wywłaszczającego (starosty) jest wykorzystanie nieruchomości w jednym z wymienionych w art. 6 UGospNier celów. Oznacza to, że nieruchomość musi się w ogóle nadawać do wykorzystania w danym celu i że przy pomocy wywłaszczenia nieruchomości cel ten uda się osiągnąć.
c. wywłaszczenie stanowi ultima ratio realizacji celu publicznego
Konstytucja chroni własność i stąd też wywłaszczenie jest ostatecznością (ultima ratio), do której można posunąć się jedynie wówczas, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości (art. 112 ust. 3 UGospNier).
Niezbędność wywłaszczenia oznacza, że nie ma innego, dla właściciela nieruchomości mniej dotkliwego sposobu zrealizowania celu publicznego niż pozbawienie praw do nieruchomości. Podstawowym sposobem uzyskania nieruchomości powinna być jednak umowa z właścicielem. Dopiero wówczas, gdy nie można nabyć nieruchomości w drodze umowy, można zastosować tryb wywłaszczeniowy. Niemożność nabycia praw do nieruchomości zachodzi wówczas, gdy podmiot uprawniony nie zgadza się na zbycie nieruchomości albo gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny. Zgodnie z art. 113 ust. 6 UGospNier przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.
d. w decyzji o wywłaszczeniu przewidziane zostało stosowne odszkodowanie
Zgodnie z nakazem wyrażonym wprost w Konstytucji wywłaszczenie musi wiązać się z wypłatą stosownego odszkodowania, które ma być ekwiwalentem za pozbawione prawo własności. Zasadą jest, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Wartość rynkową określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. W wyjątkowych sytuacjach stosuje się wartość odtworzeniową. Miarodajny jest stan wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Szczegóły dotyczące trybu ustalania wartości nieruchomości reguluje art. 129 i nast. UGospNier. Przewidziane są tam zasady obliczania kwoty odszkodowania, zaliczania wartości praw obciążających nieruchomość, uwzględniania wartości nieruchomości zamiennej przyznanej za nieruchomość wywłaszczoną i inne. Formą odszkodowania jest przyznanie wywłaszczonemu właścicielowi nieruchomości zamiennej z ewentualnym wyrównaniem w formie dopłaty pieniężnej.
II. Nacjonalizacja (komunalizacja)
Istota nacjonalizacji polega na tym, że z mocy aktu nacjonalizacyjnego, którym może być tylko ustawa, na własność państwa przechodzi określona kategoria dóbr (lasy, fabryki itp.) (Ignatowicz (2000), str. 121). Komunalizacja polega natomiast na przejściu w ten sam sposób określonych dóbr na gminę lub gminy (ibidem).
III. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
Tutaj rozważyć trzeba nabycie prawa własności nieruchomości w wyniku przekształcenia użytkowania wieczystego wg ustawy z dnia 29.7.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. 2005 roku, Nr 175, poz. 1459). Jest to tryb nabycia pochodnego, albowiem prawo własności przechodzi z mocy ustawy na dotychczasowego użytkownika z dniem, w którym deklaratywna decyzja administracyjna stała się ostateczna.
Warunkami nabycia prawa własności są w tym wypadku: zgłoszenie roszczenia we wniosku i posiadanie uprawnienia do nabycia własności w tym trybie.
1. Wniosek
Ustawa nie precyzuje wymagań odnośnie formy czy treści wniosku. Stąd też podanie takie powinno odpowiadać przynajmniej minimalnym wymogom przewidzianym w art. 65 KPA.
Wniosek o nabycie nieruchomości składa się do starosty (gdy użytkowanie wieczyste jest ustanowione na nieruchomości Skarbu Państwa) lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, którego własnością jest nieruchomość. W tym drugim wypadku adresatem podania o nabycie własności jest więc wójt (burmistrz, prezydent), starosta albo marszałek województwa. Wniosek ten nie jest uzależniony od dochowania określonego terminu. Podanie może jednak złożyć tylko osoba uprawniona. Ustawa zalicza do nich użytkowników (współużytkowników) wieczystych oraz ich następców prawnych.
2. Uprawnienie do nabycia nieruchomości
Nabycie na podstawie omwianej jest możliwe, gdy spełnione są następujące warunki:
a) użytkownikiem (współużytkownikiem) wieczystym albo następcą prawnym jest osobą fizyczną,
b) użytkowanie (współużytkowanie) wieczyste istniało dnia 26 maja 1990 r. i dnia 23 października 2001 r.,
c) nieruchomości będące w użytkowaniu wieczystym są zabudowane na cele mieszkaniowe lub stanowią nieruchomości rolne.
a. osoba fizyczna
Zgodnie z brzmieniem art. 1 ust. 1 na podstawie tej ustawy własność nieruchomości mogą nabyć tylko osoby fizyczne. Wykluczone od nabycia są więc osoby prawne, które według art. 232 § 1 KC mogą również nabywać prawo użytkowania wieczystego.
Użytkownikiem wieczystym jest osoba, która zawarła z właściwym podmiotem umowę o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego.
Jeżeli chodzi o następstwo prawne to może ono wynikać z dowolnej sytuacji: ze spadkobrania, z darowizny, nabycia w drodze kupna itp. Ustawa w tym zakresie nie ustanawia żadnych ograniczeń.
b. istnienie użytkowania (współużytkowania) wieczystego w określonej dacie
Wymaganiem kolejnym jest to, aby prawo wieczystego użytkowania istniało w dniu wejścia w życie ustawy, co nastąpiło 13.10.2005 r. (zob. art. 10 ustawy). Fakt ten ustala się na podstawie wpisów do księgi wieczystej.
c. nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe lub stanowi nieruchomość rolną
Nabycie własności może dotyczyć tylko tych nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym, które są zabudowane na cele mieszkaniowe albo stanowią nieruchomość rolną. Ustalenie tego, czy nieruchomość ma charakter nieruchomości rolnej następuje wg przepisów KC (zob. art. 1 ust. 1 zd. 2 ustawy).
IV.Nabycie własności garażu wg art. 211 UGospNier
Można także domagać przeniesienia własności garażu oraz oddania w użytkowanie wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu na postawie art. 211 ust. 1 UGospNier. Przepis ten ustanawia tzw. publiczne prawo podmiotowe, które odpowiada roszczeniu w prawie cywilnym i w związku z tym pozwala nawet na sądowe wyegzekwowanie uprawnienia.
Warunkiem jest tu jednak spełnienie wymogów określonych w tym przepisie, do których należą:
1) złożenie odpowiedniego wniosku i
2) posiadanie uprawnienia do żądania przeniesienia własności garażu.
Zob. diagram:
Download this mind map :: Use Freemind to edit it :: Open fullscreen
CategoryPrawoRzeczowe
B. Nabycie własności nieruchomości z mocy ustawy
Najważniejszym sposobem nabycia własności nieruchomości z mocy samego prawa jest zasiedzenie. Nie można jednak wykluczyć innych sposobów.
I. Zasiedzenie
Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności nieruchomości, uregulowanym w art. 172 i nast. KC. Z przepisów tych wynika, że do nabycia własności konieczne jest:
- samoistne posiadanie dokonującego zasiedzenia,
- upływ oznaczonego terminu oraz
- uwzględnienie przeszkód powodujących wydłużenie terminu.
1. Posiadanie samoistne
Posiadaczem samoistnym jest wg art. 336 KC ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Posiadaczowi powołującemu się na zasiedzenie pomaga w tym wypadku domniemanie wynikające z art. 339 KC.
2. Ciągłość posiadania
Dodatkowo do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie nieprzerwane. Wykazanie tej drugiej przesłanki ułatwia domniemanie prawne ciągłości posiadania (art. 340 KC) oraz zasada, zgodnie z którą posiadanie przywrócone uważa się za nieprzerwane (art. 345 KC).
3. Upływ czasu
Zasiedzenie jest formą tzw. dawności, co oznacza, że skutek prawny następuje po upływie stosownego czasu. W przypadku zasiedzenia własności okres czasu konieczny do nabycia tego prawa jest zależny od tego, czy posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej czy w złej wierze. Późniejsze zmiany świadomości w zakresie własnych uprawnień są bez znaczenia.
Trzeba pamiętać, że obecne okresy zostały wprowadzone ustawą o zmianie KC z dnia 28.7.1990 r., która weszła w życie 1.10.1990 r. Wcześniej obowiązywał okres 10 lat dla posiadacza będącego w dobrej wierze i 20 lat dla posiadacza w złej wierze. Nowe – dłuższe – okresy stosuje się, jeżeli nabycie posiadania w dobrej wierze nastąpiło po 1.10.1980 r. albo nabycie posiadania w złej wierze nastąpiło po 1.10.1970 r. Przepisy obecnie obowiązujące stosujemy więc do stanów faktycznych nie zakończonych przed wejściem w życie ustawy z 28.7.1990 r.
Należy też pamiętać, iż okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych nie dolicza się do okresu niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości. Wobec powyższego termin zasiedzenia nieruchomości należącej do Skarbu Państwa, którego nieruchomości nie można było zasiedzieć (wg uchylonego w 1990 r. art. 177 KC) biegnie dopiero od dnia wejścia w życie ustawy, która ten przepis uchyliła tzn. od 1.10.1990 r. (ostatnio SN w postanowieniu z 19.3.2003 r., I CKN 106/01, niepubl. (LEX nr 78265)).
a. zasiedzenie po 20 latach
Zasiedzenie może nastąpić po upływie 20 lat, jeżeli posiadacz w momencie nabycia posiadania był w dobrej wierze.
(1) dobra wiara
Pod pojęciem dobrej wiary należy rozumieć znów stan świadomości posiadacza usprawiedliwiony okolicznościami, świadczącymi o prawidłowości rozumowania posiadacza. Posiadacz powinien być w dobrej wierze przez cały okres konieczny do zasiedzenia, a więc przez 20 lat od dnia objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne.
(2) upływ okresu 20 lat
Okres 20 lat liczy się od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. Objęcie w posiadanie może nastąpić także w wyniku przekształcenia posiadania zależnego w posiadanie samoistne, przy czym w tym wypadku warunkiem jest uzewnętrznienie zamiaru przekształcenia podstawy posiadania. Na okres 20 lat składać się może także czas samoistnego posiadania przez poprzednika prawnego, jeżeli w trakcie trwania okresu zasiedzenia doszło do zmiany osoby posiadacza (art. 176 zd. 1 KC).
Liczenie okresu posiadania następuje wg przepisów o przedawnieniu (art. 121 i nast. KC) z uwzględnieniem jednak szczególnych przepisów art. 173 i 176 KC.
b. zasiedzenie po 30 latach
Zasiedzenie po dłuższym okresie następuje, gdy w chwili nabycia posiadania posiadacz był złej wierze. Posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie (postan. SN z 13.1.2000 r., II CKN 657/98, niepubl. (LEX nr 51060)).
4. Uwzględnienie przeszkód powodujących wydłużenie terminu
Do okoliczności powodujących zmianę długości terminu należy przede wszystkim niepełnoletniość właściciela nieruchomości, przeciw któremu biegnie zasiedzenie (art. 173 KC). SN w uchwale z dnia 26.10.2007 r. uznał ponadto, iż termin zasiedzenia nie biegnie, gdy właścicel nieruchomości wywłaszczonej na mocy dekretu o reformie rolnej, nie mągł w okresie reżimu komunistycznego skutecznie domagać się zwrotu wywłaszczonych dóbr.
II. Dziedziczenie
Nabyciem z mocy ustawy jest także nabycie własności nieruchomości na skutek dziedziczenia.
C. Nabycie własności nieruchomości w drodze aktu władczego
Państwo oraz jednostki samorządu terytorialnego mogą uzyskać własność nieruchomości w drodze aktu władzy, który może mieć postać wywłaszczenia albo nacjonalizacji (komunalizacji). Możliwe jest również uzyskanie prawa własności w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego oraz w wyniku decyzji administracyjnej wydanej na podstawie art. 211 UGospNier.
I. Wywłaszczenie
Polega ono na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji administracyjnej, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 113 UGospNier). Prawo nabywa w takiej sytuacji podmiot, na którego rzecz dokonano wywłaszczenia, którym może być tylko Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego (art. 113 ust. 1 UGospNier). Ponieważ w tym wypadku prawo pozostaje to samo a zmienia się jedynie – na skutek decyzji administracyjnej – podmiot tego prawa, mamy tu do czynienia z pochodnym nabyciem prawa własności (por. Ignatowicz (2000), str. 94).
Podstawowym przepisem o wywłaszczeniu jest przepis Art. 21 ust. 2 Konstytucji. Szczegółowe regulacje znajdują się natomiast w art. 112 – 142 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.8.1997 r. (Dz.U. z 1997 roku, Nr 115, poz. 741 z późn. zm.) - UGospNier. Dla pozbawienia podmiotu prawa własności w drodze wywłaszczenia konieczne jest, aby decyzja administracyjna, na podstawie której wywłaszczenie następuje, spełniała określone wymogi formalne oraz materialne.
1. Przesłanki formalne
Przesłankami formalnymi decyzji administracyjnej są przede wszystkim właściwość organu wydającego oraz dochowanie formy wymaganej wobec decyzji i przepisów o postępowaniu zmierzającym do wydania decyzji (np. konieczność przeprowadzenia rokowań oraz rozprawy administracyjnej). Szczegóły w tym zakresie reguluje Kodeks postępowania administracyjnego oraz UGospNier.
2. Przesłanki materialnoprawne
Aby dokonać skutecznego wywłaszczenia muszą zostać zachodzić następujące przesłanki:
a. wywłaszczana nieruchomość spełnia określone warunki
Zgodnie z art. 112 ust. 1 UGospNier wywłaszczyć można tylko tą nieruchomość, która jest położona na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo dla której wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wywłaszczenie może dotknąć tylko te nieruchomości, które mają być wykorzystane dla dobra ogółu (budowa dróg, kolei, urządzeń zaopatrzenia w podstawowe media itp. - zob. art. 6 UGospNier).
Dodatkowo przesłanką negatywną jest własność Skarbu Państwa – nie można wywłaszczyć nieruchomości, które są własnością Skarbu Państwa. Wywłaszczeniu w szczególny, opisany w art. 125 i 126 UGospNier sposób, mogą podlegać natomiast wszystkie nieruchomości.
b. wywłaszczenie następuje w celu realizacji celu publicznego
Przesłanka ta oznacza, iż zamiarem podmiotu wywłaszczającego (starosty) jest wykorzystanie nieruchomości w jednym z wymienionych w art. 6 UGospNier celów. Oznacza to, że nieruchomość musi się w ogóle nadawać do wykorzystania w danym celu i że przy pomocy wywłaszczenia nieruchomości cel ten uda się osiągnąć.
c. wywłaszczenie stanowi ultima ratio realizacji celu publicznego
Konstytucja chroni własność i stąd też wywłaszczenie jest ostatecznością (ultima ratio), do której można posunąć się jedynie wówczas, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości (art. 112 ust. 3 UGospNier).
Niezbędność wywłaszczenia oznacza, że nie ma innego, dla właściciela nieruchomości mniej dotkliwego sposobu zrealizowania celu publicznego niż pozbawienie praw do nieruchomości. Podstawowym sposobem uzyskania nieruchomości powinna być jednak umowa z właścicielem. Dopiero wówczas, gdy nie można nabyć nieruchomości w drodze umowy, można zastosować tryb wywłaszczeniowy. Niemożność nabycia praw do nieruchomości zachodzi wówczas, gdy podmiot uprawniony nie zgadza się na zbycie nieruchomości albo gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny. Zgodnie z art. 113 ust. 6 UGospNier przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.
d. w decyzji o wywłaszczeniu przewidziane zostało stosowne odszkodowanie
Zgodnie z nakazem wyrażonym wprost w Konstytucji wywłaszczenie musi wiązać się z wypłatą stosownego odszkodowania, które ma być ekwiwalentem za pozbawione prawo własności. Zasadą jest, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Wartość rynkową określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. W wyjątkowych sytuacjach stosuje się wartość odtworzeniową. Miarodajny jest stan wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Szczegóły dotyczące trybu ustalania wartości nieruchomości reguluje art. 129 i nast. UGospNier. Przewidziane są tam zasady obliczania kwoty odszkodowania, zaliczania wartości praw obciążających nieruchomość, uwzględniania wartości nieruchomości zamiennej przyznanej za nieruchomość wywłaszczoną i inne. Formą odszkodowania jest przyznanie wywłaszczonemu właścicielowi nieruchomości zamiennej z ewentualnym wyrównaniem w formie dopłaty pieniężnej.
II. Nacjonalizacja (komunalizacja)
Istota nacjonalizacji polega na tym, że z mocy aktu nacjonalizacyjnego, którym może być tylko ustawa, na własność państwa przechodzi określona kategoria dóbr (lasy, fabryki itp.) (Ignatowicz (2000), str. 121). Komunalizacja polega natomiast na przejściu w ten sam sposób określonych dóbr na gminę lub gminy (ibidem).
III. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
Tutaj rozważyć trzeba nabycie prawa własności nieruchomości w wyniku przekształcenia użytkowania wieczystego wg ustawy z dnia 29.7.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. 2005 roku, Nr 175, poz. 1459). Jest to tryb nabycia pochodnego, albowiem prawo własności przechodzi z mocy ustawy na dotychczasowego użytkownika z dniem, w którym deklaratywna decyzja administracyjna stała się ostateczna.
Warunkami nabycia prawa własności są w tym wypadku: zgłoszenie roszczenia we wniosku i posiadanie uprawnienia do nabycia własności w tym trybie.
1. Wniosek
Ustawa nie precyzuje wymagań odnośnie formy czy treści wniosku. Stąd też podanie takie powinno odpowiadać przynajmniej minimalnym wymogom przewidzianym w art. 65 KPA.
Wniosek o nabycie nieruchomości składa się do starosty (gdy użytkowanie wieczyste jest ustanowione na nieruchomości Skarbu Państwa) lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, którego własnością jest nieruchomość. W tym drugim wypadku adresatem podania o nabycie własności jest więc wójt (burmistrz, prezydent), starosta albo marszałek województwa. Wniosek ten nie jest uzależniony od dochowania określonego terminu. Podanie może jednak złożyć tylko osoba uprawniona. Ustawa zalicza do nich użytkowników (współużytkowników) wieczystych oraz ich następców prawnych.
2. Uprawnienie do nabycia nieruchomości
Nabycie na podstawie omwianej jest możliwe, gdy spełnione są następujące warunki:
a) użytkownikiem (współużytkownikiem) wieczystym albo następcą prawnym jest osobą fizyczną,
b) użytkowanie (współużytkowanie) wieczyste istniało dnia 26 maja 1990 r. i dnia 23 października 2001 r.,
c) nieruchomości będące w użytkowaniu wieczystym są zabudowane na cele mieszkaniowe lub stanowią nieruchomości rolne.
a. osoba fizyczna
Zgodnie z brzmieniem art. 1 ust. 1 na podstawie tej ustawy własność nieruchomości mogą nabyć tylko osoby fizyczne. Wykluczone od nabycia są więc osoby prawne, które według art. 232 § 1 KC mogą również nabywać prawo użytkowania wieczystego.
Użytkownikiem wieczystym jest osoba, która zawarła z właściwym podmiotem umowę o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego.
Jeżeli chodzi o następstwo prawne to może ono wynikać z dowolnej sytuacji: ze spadkobrania, z darowizny, nabycia w drodze kupna itp. Ustawa w tym zakresie nie ustanawia żadnych ograniczeń.
b. istnienie użytkowania (współużytkowania) wieczystego w określonej dacie
Wymaganiem kolejnym jest to, aby prawo wieczystego użytkowania istniało w dniu wejścia w życie ustawy, co nastąpiło 13.10.2005 r. (zob. art. 10 ustawy). Fakt ten ustala się na podstawie wpisów do księgi wieczystej.
c. nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe lub stanowi nieruchomość rolną
Nabycie własności może dotyczyć tylko tych nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym, które są zabudowane na cele mieszkaniowe albo stanowią nieruchomość rolną. Ustalenie tego, czy nieruchomość ma charakter nieruchomości rolnej następuje wg przepisów KC (zob. art. 1 ust. 1 zd. 2 ustawy).
IV.Nabycie własności garażu wg art. 211 UGospNier
Można także domagać przeniesienia własności garażu oraz oddania w użytkowanie wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu na postawie art. 211 ust. 1 UGospNier. Przepis ten ustanawia tzw. publiczne prawo podmiotowe, które odpowiada roszczeniu w prawie cywilnym i w związku z tym pozwala nawet na sądowe wyegzekwowanie uprawnienia.
Warunkiem jest tu jednak spełnienie wymogów określonych w tym przepisie, do których należą:
1) złożenie odpowiedniego wniosku i
2) posiadanie uprawnienia do żądania przeniesienia własności garażu.
Zob. diagram:
Download this mind map :: Use Freemind to edit it :: Open fullscreen
CategoryPrawoRzeczowe
Na tej stronie nie ma komentarzy
