Wersja [19833]
To jest stara wersja MaksymalnaPodwyzkaCzynszu utworzona przez MarcinKrzymuski, 2015-09-12 01:08:10.
Maksymalna dopuszczalna podwyżka czynszu
przesłanki maksymalnej podwyżki czynszu
A. CZYNSZ
B. WARUNKI PODWYŻSZANIA CZYNSZU
Strony mogą ustalić w zasadzie dowolną wysokość czynszu. W tym zakresie mają bowiem swobodę, ograniczoną co najwyżej przepisami chroniącymi przed wyzyskiem (art. 388 KC
art. 388 KC
§ 1. Jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy.
§ 2. Uprawnienia powyższe wygasają z upływem lat dwóch od dnia zawarcia umowy.
). Jednakże zmiana wysokości czynszu w trakcie obowiązywania umowy nie jest zupełnie dowolna. Z uwagi na społeczne znaczenie czynszu ustawodawca zdecydował o ochronie lokatora przed nadmiernymi i nieuzasadnionymi podwyżkami. Z drugiej strony biorąc pod uwagę również interesy właściciela nie wyłączył zupełnie możliwości podwyższenia opłat za korzystanie z lokalu mieszkalnego. § 1. Jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy.
§ 2. Uprawnienia powyższe wygasają z upływem lat dwóch od dnia zawarcia umowy.
Obecnie dopuszczalna jest podwyżka czynszu, która nastąpiła w postaci wypowiedzenia w formie pisemnej z zachowaniem terminów wypowiedzenia oraz nie przekracza maksymalnej ustawowo określonej wysokości (art. 8a UOchrPrLokator
art. 8a UOchrPrLokator
1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.
4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
- aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk.
4c. Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, stosuje przepisy regulujące ten stosunek prawny; do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku.
4d. W stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu.
4e. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
5. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:
1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo
2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
6. (uchylony).
6a. W przypadku:
1) określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal;
2) określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 6b;
3) gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.
6b. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
7. (uchylony).
8. Przepisy ust. 1-6b nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela.
).1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.
4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
- aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk.
4c. Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, stosuje przepisy regulujące ten stosunek prawny; do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku.
4d. W stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu.
4e. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
5. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:
1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo
2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
6. (uchylony).
6a. W przypadku:
1) określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal;
2) określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 6b;
3) gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.
6b. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
7. (uchylony).
8. Przepisy ust. 1-6b nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela.
1. Stosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów
Ograniczenia w regulacji czynszu wprowadza ustawa o ochronie praw lokatorów (UOchrPrLokat).
Ograniczenia w regulacji czynszu wprowadza ustawa o ochronie praw lokatorów (UOchrPrLokat).
a. zakres podmiotowy (lokator)
Ustawę o ochronie praw lokatorów stosuje się nie tylko do stosunków prawnych wynikających z umowy najmu. Ma ona szeroki zakres zastosowania i obejmuje także wszelkie inne stosunki prawne, na mocy których osoba (lokator) nie będąca właścicielem lokalu ma prawo do jego używania (art. 2 pkt 1 UOchrPrLokat). Ustawa dotyczy zatem także umów o udostępnienie lokalu mieszkalnego do korzystania. Nie dotyczy natomiast umów użyczenia lokalu, gdyż te są umowami nieodpłatnymi. Nie ma tam zatem czynszu, który mógłby być modyfikowany.
b. zakres przedmiotowy (lokal mieszkalny)
Ponadto ustawa zapewnia ochronę wyłącznie osobom korzystającym z lokali mieszkalnych w rozumieniu tejże ustawy. Stąd na jej regulacje mogą się jedynie powołać lokatorzy lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz będących pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki (art. 2 pkt 4 UOchrPrLokat). Z ochrony nie skorzystają zatem lokatorzy korzystający z pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób. Ustawa zalicza tutaj lokale znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.
Ustawę o ochronie praw lokatorów stosuje się nie tylko do stosunków prawnych wynikających z umowy najmu. Ma ona szeroki zakres zastosowania i obejmuje także wszelkie inne stosunki prawne, na mocy których osoba (lokator) nie będąca właścicielem lokalu ma prawo do jego używania (art. 2 pkt 1 UOchrPrLokat). Ustawa dotyczy zatem także umów o udostępnienie lokalu mieszkalnego do korzystania. Nie dotyczy natomiast umów użyczenia lokalu, gdyż te są umowami nieodpłatnymi. Nie ma tam zatem czynszu, który mógłby być modyfikowany.
b. zakres przedmiotowy (lokal mieszkalny)
Ponadto ustawa zapewnia ochronę wyłącznie osobom korzystającym z lokali mieszkalnych w rozumieniu tejże ustawy. Stąd na jej regulacje mogą się jedynie powołać lokatorzy lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz będących pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki (art. 2 pkt 4 UOchrPrLokat). Z ochrony nie skorzystają zatem lokatorzy korzystający z pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób. Ustawa zalicza tutaj lokale znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.
2. Wypowiedzenie dotychczasowego czynszu
Zmiana czynszu może nastąpić w wyniku wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. Właściciel musi zatem dokonać wypowiedzenia zmieniającego, aby móc wprowadzić nową wysokość czynszu. Zmiana czynszu musi zatem spełnić ogólne wymagania stawiane wypowiedzeniom (zob. Wypowiedzenie). Wypowiedzenie dotychczasowego czynszu musi ponadto nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 8a ust. 3 UOchrPrLokat). Ponadto wypowiedzenie zmieniające musi zostać dokonane najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia, które - jeżeli nie zostały inaczej określone w umowie - wynoszą 3 miesiące (art. 8 ust. 2 UOchrPrLokat).
Czy obowiązuje to w wypadku corocznie odnawianych umów? Nie ma tu wypowiedzenia, ale jest faktyczna ciągłość stosunku najmu wzgl. korzystania z lokali.
Zmiana czynszu może nastąpić w wyniku wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. Właściciel musi zatem dokonać wypowiedzenia zmieniającego, aby móc wprowadzić nową wysokość czynszu. Zmiana czynszu musi zatem spełnić ogólne wymagania stawiane wypowiedzeniom (zob. Wypowiedzenie). Wypowiedzenie dotychczasowego czynszu musi ponadto nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 8a ust. 3 UOchrPrLokat). Ponadto wypowiedzenie zmieniające musi zostać dokonane najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia, które - jeżeli nie zostały inaczej określone w umowie - wynoszą 3 miesiące (art. 8 ust. 2 UOchrPrLokat).
Czy obowiązuje to w wypadku corocznie odnawianych umów? Nie ma tu wypowiedzenia, ale jest faktyczna ciągłość stosunku najmu wzgl. korzystania z lokali.
3. Zachowanie granic dopuszczalnych podwyżek czynszu
Art. 8a
Wskaźnik wartości odtworzeniowej (link):
Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych (link)
Art. 8a
Wskaźnik wartości odtworzeniowej (link):
Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych (link)
CategoryUmowaNajmu CategoryOchronaPrawLokatorow
Na tej stronie nie ma komentarzy
