Wersja [5734]
To jest stara wersja KazusUzytkowanieWieczyste3 utworzona przez MarcinKrzymuski, 2009-01-06 12:33:07.
Kazus nr 3 z zakresu użytkowania wieczystego
A. Stan faktyczny
Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości gruntowej, a spółdzielnia S jej użytkownikiem wieczystym. W 2000 r. na gruncie tym S zbudowała magazyn. Likwidator spółdzielni zawarł dnia 23.12.2003 r. z A notarialną umowę, na podstawie której A nabył prawo użytkowania wieczystego tego gruntu. Umowa nie zawierała natomiast żadnych postanowień co do budynków magazynowych. W roku 2006 A zażądał eksmisji spółdzielni z budynku magazynowego oraz zasądzenia kwoty 40.000 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie przez S z tego budynku w okresie od 1.1.2004 r. do 28.2.2006 r.
Czy roszczenie A zostanie uwzględnione?
B. Rozwiązanie
Roszczenia A przeciwko S.
1. Roszczenie o eksmisję spółdzielni z budynku
Roszczenie A przeciwko S o usunięcie się z magazynu na podstawie art. 222 § 1 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
A mógłby mieć przeciw S roszczenie o usunięcie się z magazynu, gdyby był właścicielem magazynu, a S zajmowała go nie mając ku temu skutecznego wobec A uprawnienia.
a. własność magazynu
A musiałby być właścicielem magazynu. Zgodnie bowiem z art. 235 § 1 zd. 2 KC
art. 235 KC
§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
użytkownik wieczysty jest właścicielem budynków, które znajdowały się na gruncie oddanym we władanie w chwili zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Budynki stanowiące własność użytkownika wieczystego są więc - w drodze wyjątku od zasady super ficies solo cedit - odrębnymi nieruchomościami (wyrok SN z dnia 23.1.2003 r., II CKN 1155/00).§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Tak by było, gdyby A i L zawarli skuteczną umowę przeniesieniu użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 237 KC do przeniesienia tego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, czyli art. 155 KC
art. 155 KC
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
i nast..§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
Konieczne jest więc zawarcie umowy cywilnoprawnej o przeniesieniu użytkowania wieczystego.
A i L zawarli stosowną umowę. Powstaje natomiast pytanie, jaki skutek ma pominięcie w umowie kwestii własności budynków znajdujących się na gruncie oddawanym w użytkowanie wieczyste w chwili podpisywania umowy. KC i UGospNier nie przewidują w tym zakresie bezpośrednich sankcji.
Przepis art. 235 KC
art. 235 KC
§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
, który mają charakter iuris cogentis, a więc nie może być zmieniany wolą stron stanowi, że właścicielem budynków i innych urządzeń na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie jest użytkownik wieczysty (§ 1) oraz, że własność tych budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Z przedstawionych uregulowań oraz charakteru prawa wieczystego użytkowania płynie wniosek, że kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie, co oznacza, że prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i urządzeń. Z uregulowań tych wyprowadzony został w doktrynie pogląd, że "prawo własności budynków dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Zbycie więc tego prawa odnosi się także do budynków, sama zaś własność budynków nie może być przeniesiona na inną osobę bez przeniesienia użytkowania wieczystego" (IgnatowiczPrawoRzeczowe, 1979, s. 177). Wypowiedzi tej oraz zaprezentowanego także w doktrynie stwierdzenia, że z tak ukształtowanej relacji obu praw wynika "akcesoryjność" prawa własności budynków w stosunku do użytkowania wieczystego gruntu (RudnickiKomentarzKC, 1999, s. 363), nie można interpretować w ten sposób, że rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego gruntu stanowi jednocześnie rozporządzenie, przysługującą użytkownikowi wieczystemu, własnością budynków. Uwzględniając pełen kontekst przytoczonych wypowiedzi oraz abstrahując od sformułowań użytych dla zaznaczenia relacji zachodzących między obu prawami, należy wyraźnie podkreślić, że użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie, to ostatnie prawo nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego (wyrok SN z dnia 23.1.2003 r., II CKN 1155/00).§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Brak postanowień co do własności budynków znajdujących się na nieruchomości w umowie oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powoduje, że jest ona sprzeczna z ustawą i tym samym nieważna (art. 58 § 1 KC
art. 58 KC
§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
).§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
A nie jest więc właścicielem nieruchomości.
b. wynik
A nie może domagać się eksmisji spółdzielni na podst. art. 222 § 1 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
, gdyż nie jest właścicielem budynku.§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
2. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z magazynu
Ponieważ A nie stał się właścicielem magazynu, nie może dochodzić także od S zapłaty za bezumowne korzystanie z budynku na podst. art. 225 zd. 1 KC
art. 225 KC
Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.
(w tej sytuacji S należałoby uznać za posiadacza w złej wierze, gdyż błąd popełniony przy zawieraniu umowy jest tak oczywisty, iż należy uznać, że S powinna była wiedzieć o tym, że A nie nabył własności budynków magazynowych).Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.
CategoryUzytkowanieWieczyste CategoryKazusyUzytkowanieWieczyste
Na tej stronie nie ma komentarzy
