Kazus nr 3 z zakresu użytkowania wieczystego
A. Stan faktyczny
Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości gruntowej, a spółdzielnia S jej użytkownikiem wieczystym. W 2000 r. na gruncie tym S zbudowała magazyn. Likwidator spółdzielni zawarł dnia 23.12.2003 r. z A notarialną umowę, na podstawie której A nabył prawo użytkowania wieczystego tego gruntu. Umowa nie zawierała natomiast żadnych postanowień co do budynków magazynowych.
W roku 2006 A zażądał eksmisji spółdzielni z budynku magazynowego oraz zasądzenia kwoty 40.000 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie przez S z tego budynku w okresie od 1.1.2004 r. do 28.2.2006 r.
Czy roszczenie A zostanie uwzględnione?
B. Rozwiązanie
(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23.1.2003 r., II CKN 1155/00, niepubl. (LEX 78872))
Roszczenia A przeciwko S.
1. Roszczenie o eksmisję spółdzielni z budynku
Roszczenie A przeciwko S o usunięcie się z magazynu na podstawie art. 222 § 1 KC
A mógłby mieć przeciw S roszczenie o usunięcie się z magazynu, gdyby był właścicielem magazynu, a S zajmowała go nie mając ku temu skutecznego wobec A uprawnienia.
Roszczenie A przeciwko S o usunięcie się z magazynu na podstawie art. 222 § 1 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
A mógłby mieć przeciw S roszczenie o usunięcie się z magazynu, gdyby był właścicielem magazynu, a S zajmowała go nie mając ku temu skutecznego wobec A uprawnienia.
a. własność magazynu
A musiałby być właścicielem magazynu.
Zgodnie z art. 235 § 1 zd. 1 KC
Należy się zastanowić, czy A nabył od S własność magazynu. A i L (jako likwidator S) zawarli umowę przeniesienia użytkowania wieczystego. Powstaje natomiast pytanie, jaki skutek ma pominięcie w umowie kwestii własności budynków znajdujących się na gruncie oddawanym w użytkowanie wieczyste w chwili podpisywania umowy. KC i UGospNier nie przewidują w tym zakresie bezpośrednich sankcji.
W wyroku z dnia 23.1.2003 r. (sygn. akt: II CKN 1155/00) SN skonkludował, że z art. 235 KC
A nie jest więc właścicielem nieruchomości, gdyż umowa była nieważna
A musiałby być właścicielem magazynu.
Zgodnie z art. 235 § 1 zd. 1 KC
art. 235 KC
§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
użytkownik wieczysty jest właścicielem budynków, które wzniósł na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Budynki stanowiące własność użytkownika wieczystego są więc - w drodze wyjątku od zasady super ficies solo cedit - odrębnymi nieruchomościami (wyrok SN z dnia 23.1.2003 r., II CKN 1155/00). Właścicielem magazynów z chwilą ich wybudowania stała więc S.§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Należy się zastanowić, czy A nabył od S własność magazynu. A i L (jako likwidator S) zawarli umowę przeniesienia użytkowania wieczystego. Powstaje natomiast pytanie, jaki skutek ma pominięcie w umowie kwestii własności budynków znajdujących się na gruncie oddawanym w użytkowanie wieczyste w chwili podpisywania umowy. KC i UGospNier nie przewidują w tym zakresie bezpośrednich sankcji.
W wyroku z dnia 23.1.2003 r. (sygn. akt: II CKN 1155/00) SN skonkludował, że z art. 235 KC
art. 235 KC
§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
oraz charakteru prawa wieczystego użytkowania wynika, że kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie, co oznacza, że prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i urządzeń. Z uregulowań tych wyprowadzony został w doktrynie pogląd, że "prawo własności budynków dzieli los prawny użytkowania wieczystego". Z tej akcesoryjności prawa własności budynków w stosunku do użytkowania wieczystego gruntu nie wynika natomiast, że rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego gruntu stanowi jednocześnie rozporządzenie, przysługującą użytkownikowi wieczystemu, własnością budynków. Akcesoryjność prawa własności budynków na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste ma ten skutek, że użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie, to ostatnie prawo nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego. Oznacza to, że zbycie u.w. wymaga każdorazowo przeniesienia na własność budynków znajdujących się na gruncie, a więc dokonania w tym samym akcie drugiej czynności prawnej. Również zbycie własności budynków wymaga jednoczesnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Brak postanowień w umowie o przeniesienie użytkowania wieczystego co do własności budynków znajdujących się na nieruchomości powoduje, że jest ona sprzeczna z ustawową zasadą akcesoryjności prawa własności budynków i użytkowania wieczystego (art. 235 § 1 KC§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
art. 235 KC
§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
) i tym samym nieważna (art. 58 § 1 KC§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
art. 58 KC
§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
).§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
A nie jest więc właścicielem nieruchomości, gdyż umowa była nieważna
b. wynik
A nie może domagać się eksmisji spółdzielni na podstawie art. 222 § 1 KC
A nie może domagać się eksmisji spółdzielni na podstawie art. 222 § 1 KC
art. 222 KC
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
, gdyż nie jest właścicielem magazynu.§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
2. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z magazynu
Ponieważ A nie stał się właścicielem magazynu, nie może dochodzić także od S zapłaty za bezumowne korzystanie z budynku na podst. art. 225 zd. 1 KC
Ponieważ A nie stał się właścicielem magazynu, nie może dochodzić także od S zapłaty za bezumowne korzystanie z budynku na podst. art. 225 zd. 1 KC
art. 225 KC
Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.
.Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.
CategoryKazusyUzytkowanieWieczyste
Na tej stronie nie ma komentarzy
