Wspólnota mieszkaniowa
pojęcie z art. 6 UWłasnLokali
art. 6 UWłasnLokali
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
A. DEFINICJA
Wspólnotą jest ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 ust. 1 UWłasnLokali
art. 6 UWłasnLokali
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
). Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
B. POWSTANIE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
Powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu (por. uchwałę SN z dnia 9.4.2005 r., III CZP 33/05 (OSNC 2006, Nr 4, poz. 62)).
C. ISTOTA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
1. Zdolność prawna i zdolność do czynności prawnych
Istotę wspólnoty mieszkaniowej charakteryzuje art. 6 zd. 2 UWłasnLokali
Ze sformułowania art. 6 zd. 2 UWłasnLokali
Istotę wspólnoty mieszkaniowej charakteryzuje art. 6 zd. 2 UWłasnLokali
art. 6 UWłasnLokali
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
. Jest to przepis, który jest różnie interpretowany. Status prawny wspólnoty mieszkaniowej jest więc sporny. Dominuje pogląd, iż jest ona ułomną osobą prawną w rozumieniu art. 331 KCOgół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
art. 331 KC
§ 1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
§ 2. Jeżeli przepis odrębny nie stanowi inaczej, za zobowiązania jednostki, o której mowa w § 1, odpowiedzialność subsydiarną ponoszą jej członkowie; odpowiedzialność ta powstaje z chwilą, gdy jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna.
(KarolczykPundykRejent2013, s. 11 i podana tam literatura oraz orzecznictwo). Według innej koncepcji wspólnota mieszkaniowa nie ma zdolności prawnej i działa ze skutkiem wyłącznie dla jej członków (zob. wskazania u KarolczykPundykRejent2013, s. 10 i 11). Jeszcze inni uważają, że z powodu braku pełnej podmiotowości prawnej, wspólnota działa w imieniu i na rzecz właścicieli lokali tworzących wspólnotę (Bieniek w: BieniekMarmajWlasnoscLokali, 2008, art. 6 nb. 3; uchwała SN z dnia 28.2.2006 r., III CZP 5/06 (OSNC 2007, Nr 1, poz. 6)).§ 1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
§ 2. Jeżeli przepis odrębny nie stanowi inaczej, za zobowiązania jednostki, o której mowa w § 1, odpowiedzialność subsydiarną ponoszą jej członkowie; odpowiedzialność ta powstaje z chwilą, gdy jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna.
Ze sformułowania art. 6 zd. 2 UWłasnLokali
art. 6 UWłasnLokali
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
bywa wyprowadzany wniosek, iż wspólnota posiada zdolność do czynności prawnych (KarolczykPundykRejent2013, s. 12-13; Bieniek w: BieniekMarmajWlasnoscLokali, 2008, s. 107).Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
2. Kompetencje wspólnoty
Wspólnota mieszkaniowa jest powołana do zajmowania się nieruchomością wspólną. Dlatego też wspólnota posiada kompetencje tylko do decydowania o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, a nie posiada kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali (BonczakKucharczykWlasnoscLokaliKomentarz, 2012, art. 6).
Wspólnota mieszkaniowa jest powołana do zajmowania się nieruchomością wspólną. Dlatego też wspólnota posiada kompetencje tylko do decydowania o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, a nie posiada kompetencji do decydowania o sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali (BonczakKucharczykWlasnoscLokaliKomentarz, 2012, art. 6).
3. Majątek wspólnoty
Wg orzeczenia SN z 21.12.2007 r. (III CZP 65/07) wspólnota mieszkaniowa, o której mowa jest w art. 6 UWłasnLokali
Wg orzeczenia SN z 21.12.2007 r. (III CZP 65/07) wspólnota mieszkaniowa, o której mowa jest w art. 6 UWłasnLokali
art. 6 UWłasnLokali
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Z tej przyczyny w skład majątku wspólnoty mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną (wyrok SN z dnia 15.10.2008 r., I CSK 118/08 (LEX nr 658169)).Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
4. Zasady działania wspólnoty
W przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej (powyżej 7 lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych) wspólnotę reprezentuje na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali wybrany przez właścicieli mieszkań zarząd (art. 21 ust. 1UWłasnLokali).
W przypadku małej wspólnoty odpowiednie zastosowanie mają natomiast przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 UWłasnLokali
W przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej (powyżej 7 lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych) wspólnotę reprezentuje na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali wybrany przez właścicieli mieszkań zarząd (art. 21 ust. 1UWłasnLokali).
W przypadku małej wspólnoty odpowiednie zastosowanie mają natomiast przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 UWłasnLokali
art. 19 UWłasnLokali
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
). W tym miejscu odsyłam więc do skryptu pt. "Współwłasność".Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
5. Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń. Odpowiada więc całym swoim majątkiem (zob wyżej). Odpowiedzialność członków wspólnoty - właścicieli lokali jest natomiast ograniczona do wysokości. Każdy z właścicieli odpowiada więc całym swoim majątkiem, ale do wysokości odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Wysokość udziału ustala się według algorytmu ustalonego w art. 3 ust. 3 UWłasnLokali
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń. Odpowiada więc całym swoim majątkiem (zob wyżej). Odpowiedzialność członków wspólnoty - właścicieli lokali jest natomiast ograniczona do wysokości. Każdy z właścicieli odpowiada więc całym swoim majątkiem, ale do wysokości odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Wysokość udziału ustala się według algorytmu ustalonego w art. 3 ust. 3 UWłasnLokali
art. 3 UWłasnLokali
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
.1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
D. USTANIE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
Wspólnota kończy istnienie z chwilą, gdy ostatni lokal w budynku przestanie mieć status odrębnej własności.
CategoryLeksykonW CategoryWlasnoscLokali
Na tej stronie nie ma komentarzy
