Likwidacja granic w regionach przygranicznych - Europejskie Ugrupowanie Współpracy Terytorialnej (EUWT) jako instrument współpracy terytorialnej jednostek samorządu terytorialnego w Europie

Nabycie własności nieruchomości przez cudzoziemców

przesłanki nabywania nieruchomości wg ustawy z 1920 r.

Warunki dotyczące nabywania przez cudzoziemców nieruchomości położonych w Polsce uregulowane są w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 1920 r. Nr 31, poz. 178 z późn. zm.) - UNabywNierPCudz. Wynika z nich, że do nabycia własności nieruchomości położonej na terytorium Polski konieczne jest stosowne zezwolenie (art.1 ust. 1 zd. 1 UNabywNierPCudz). Brak tego zezwolenia skutkuje nieważnością nabycia własności (art 6 ust. 1 UNabywNierPCudz). Oznacza to, że nieważna jest np. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności.
Nieważne jest w takich wypadkach również nabycie na mocy dziedziczenia testamentowego albo na mocy aktu władczego.

A. Zakres stosowania ustawy
Zasady wynikające z UNabywNierPCudz obowiązują tylko wtedy, gdy UNabywNierPCudz znajduje zastosowanie. Wymaga to sprawdzenia podmiotowego i przedmiotowego zakresu obowiązywania ustawy oraz ustalenia, czy doszło do nabycia bez zezwolenia.

I. Zakres podmiotowy UNabywNierPCudz
Ustawa dotyczy każdego cudzoziemca, którym są nie tylko osoby fizyczne, ale i inne podmioty, które ustawodawca wymienił w art. 1 ust. 2 UNabywNierPCudz. W przypadku wymienionym w art. 1 ust. 2 pkt 4 UNabywNierPCudz chodzi o tzw. podmioty kontrolowane.
Cudzoziemcami są więc także podmioty z obszaru Unii Europejskiej, z tym że ustawodawca przewidział dla niech szczególne regulacje.

II. Zakres przedmiotowy UNabywNierPCudz
Zakres przedmiotowy stosowania ustawy wyznacza pojęcie nieruchomości, której nabycie podlega przepisom ustawy oraz pojęcie samego nabycia.

1. Nieruchomość
Zezwolenia wymaga nabycie praktycznie każdej nieruchomości w Polsce. Oznacza to, że zasady wynikające z UNabywNierPCudz stosujemy zarówno do nieruchomości gruntowych, jak i budynkowych czy lokalowych (zob. art. 46 KC). Ustawa wyłącza jednakże pewne kategorie nieruchomości spod zakresu jej obowiązywania. Wyjątki te zostały wymienione enumeratywnie w art. 8 ust. 1 pkt 1 – 2 UNabywNierPCudz. Stąd też należy zawsze upewnić się, czy nieruchomość, o którą chodzi, nie została wyłączona na mocy tego przepisu spod zakresu regulacji UNabywNierPCudz.
Jednakże i te wyjątki nie działają, jeżeli nieruchomość położona jest w strefie przygranicznej albo stanowi nieruchomość rolną o powierzchni powyżej 1 ha (art. 8 ust. 3 UNabywNierPCudz). Oznacza to, że każda nieruchomość, niezależnie czy należy do katalogu wymienionych w art. 8 ust. 1 UNabywNierPCudz czy nie, podlega reżimowi UNabywNierPCudz, jeżeli położona jest w strefie nadgranicznej albo stanowi nieruchomość rolną o pow. powyżej 1 ha. Pewne wątpliwości budzi tutaj pojęcie “nieruchomości rolnej”, albowiem w różnych przepisach termin ten jest ujmowany różnie (np. w art. 461 KC, art. 2 pkt 1 UKształtUstrRol, UPodatRol). Stąd też proponuje się, aby za nieruchomość rolną w rozumieniu UNabywNierPCudz uważać nieruchomość położoną poza terenem miasta, przeznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego wyłącznie na cele produkcji rolnej, a w przypadku braku takiego planu – nieruchomości, położone poza terenem miast, nie wykorzystywane na cele przemysłowe, handlowe, rekreacyjne albo mieszkaniowe, nie związane z produkcją rolniczą (W. Celichowski, M. Celichowski, Rzeczpospolita, 2004 Nr 51).

2. Nabycie
Pojęcie nabycie należy rozumieć szeroko, jako uzyskanie prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego (art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz).
Zdarzeniem prawnym jest każda okoliczność, która sama albo w połączeniu z innymi zdarzeniami prawnymi, stanami psychicznymi albo stanami prawnymi wywołuje skutki prawne (Grzybowski, System prawa cywilnego. Część ogólna. Tom I, 1985 str. 192). Ustawa dotyczy więc nie tylko nabycia umownego (przeniesienia własności), ale i nabycia z mocy ustawy albo aktu władczego.
Wyłączone spod zakresu stosowania ustawy jest natomiast nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego (art. 7 ust. 2 UNabywNierPCudz) Oznacza to, że każdy cudzoziemiec będący uprawnionym do dziedziczenia z mocy ustawy może w Polsce nabyć własność każdej nieruchomości.
Szczególnym rodzajem nabycia jest tzw. nabycie drugiego domu, które oznacza nabycie nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca (art. 1 ust. 5 UNabywNierPCudz). To nie dotyczy jednak nabycia lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności.

B. Naruszenie przepisów UNabywNierPCudz
Naruszeniem ustawy jest brak zezwolenia na nabycie nieruchomości, jeżeli jest ono konieczne.

I. Wymóg zezwolenia
Wymóg zezwolenia inaczej kształtuje się w przypadku cudzoziemców pochodzących z obszaru Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) a inaczej wobec pozostałych cudzoziemców.

1. Cudzoziemiec spoza EOG
Zasadą jest, że cudzoziemiec z kraju nie należącego do EOG potrzebuje dla nabycia własności zezwolenia, chyba że istnieją wyjątki przewidziane w innych przepisach. Te wyjątki można znaleźć w art. 8 ust. 1 pkt 2 – 8 UNabywNierPCudz. Trzeba jednak pamiętać, że nie działają one w sytuacji, gdy nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej albo chodzi o nabycie nieruchomości, która stanowi nieruchomość rolną o powierzchni pow. 1 ha (art. 8 ust. 3).

2. Cudzoziemiec z EOG
Tu działa zasada odwrotna: zgodnie z art. 8 ust. 2 cudzoziemiec będący obywatelem albo przedsiębiorcą państwa członkowskiego EOG nie potrzebuje zezwolenia na nabycie własności nieruchomości, chyba że przepis szczególny inaczej stanowi. Tym wyjątkiem jest:
- przewidziane w art. 8 ust. 2 pkt 1 nabycie nieruchomości rolnej albo leśnej w okresie 12 lat od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej oraz
- przewidziane w art. 8 ust. 2 pkt 2 nabycie drugiego domu w okresie 5 lat od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.
(1) nabycie nieruchomości rolnej lub leśnej
Zakaz nabywania tych nieruchomości bez zezwolenia doznaje jednak wyjątku w sytuacji opisanej w art. 8 ust. 2a pkt 1. Zgodnie z nim możliwe jest nabycie nieruchomości rolnej (tylko rolnej!), jeżeli cudzoziemiec-nabywca prowadził na tej nieruchomości osobiście działalność rolniczą na podstawie umowy dzierżawy z datą pewną i legalnie zamieszkiwał przez ten okres w Polsce. W zależności od województwa, w którym położona jest nieruchomość, okres dzierżawy, jaki musi upłynąć przed nabyciem nieruchomości wynosi 3 lata (województwa wymienione w art. 8 ust. 2a pkt 1 lit. b)) albo 7 lat (województwa wymienione w art. 8 ust. 2a pkt 1 lit. a)).
(2) nabycie drugiego domu
Nabyciem drugiego domu jest nabycie przez cudzoziemca, będącego osobą fizyczną nie posiadającą obywatelstwa polskiego (art. 1 ust. 2 pkt 1), nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania tego cudzoziemca. Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali (def. z art. 1 ust. 4 UNabywNierPCudz). Zwolnienie od obowiązku uzyskania zezwolenia następuje, gdy cudzoziemiec ten legalnie i nieprzerwanie od co najmniej 4 lat mieszka w Polsce lub nabywa drugi dom w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych (art. 8 ust. 2a).
2. Brak wymaganego zezwolenia
Brakiem zezwolenia jest nie tylko niewydanie stosownego zezwolenia przez właściwego ministra (zob. art. 1 ust. 1 UNabywNierPCudz) ale również upływ czasu ważności wydanego zezwolenia (zezwolenie ważne jest bowiem 2 lata od momentu wydania – art. 3 ust. 2 UNabywNierPCudz).

---

CategoryPrawoRzeczowe