Wiki source for KazusWlasnoscLokali6
====Kazus nr 6 z zakresu własności lokali====
==odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez innego mieszkańca==
((1)) STAN FAKTYCZNY
Gmina G jest współwłaścicielem budynku przy ul. D, w którym jest 9 lokali z czego trzy stanowią odrębną własność lokalu, zaś pozostałe należą do gminy i są niewyodrębnione. W lutym 2009 r. w mieszkaniu nr 9 położonym na poddaszu wybuchł pożar. Jego przyczyną była wadliwie wykonana przez właściciela lokalu instalacja elektryczna oraz fakt, iż strop ocieplony został plastikowymi torebkami i szmatami (tak stwierdza opinia biegłego z zakresu pożarnictwa). Koszty remontu, na który składają się: wymiana poszycia dachu, część konstrukcji więźby dachowej itp. wyniosły łącznie 47.000 zł. Kosztami obciążono - stosownie do posiadanych udziałów - wszystkich współwłaścicieli, w tym właściciela lokalu nr 7, położonego pod spalonym mieszkaniem, pana K. K ma do zapłacenia 5.900 zł.
K nie zgadza się na ponoszenie kosztów remontu spowodowanego niezawinionym przez niego pożarem.
//Czy wspólnota mieszkaniowa (W), reprezentowana przez zarządcę - Zakład Administracji Mieniem Komunalnym - może domagać się zapłaty za wykonane remonty?//
((1)) ROZWIĄZANIE
W może mieć wobec K roszczenie o zapłatę 5.900 zł z {{pu przepis="art. 13 ust. 1 UWłasnLokali"}} w zw. z {{pu przepis="art. 14 pkt 1 UWłasnLokali"}}.
((2)) Powstanie roszczenia
Warunkiem powstania roszczenia jest to, że
1) K jest właścicielem lokalu we wspólnocie i
1) koszty remontu stanowią koszty zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
((3)) własność lokalu
K jest właścicielem mieszkania we wspólnocie.
((3)) koszty zarządu nieruchomością wspólną
Koszty remontu musiałyby być kosztami "zarządu nieruchomością wspólną".
Problematyczne jest tu pojęcie "nieruchomości wspólnej". Należy ustalić, czy i które remontowane elementy budynku stanowią nieruchomość wspólną. Ustawa podając definicję nieruchomości wspólnej określa, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i te urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Są to więc te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (SN w wyroku z dnia 2.12.1998 r., I CKN 903/97, opubl. w OSNC 1999 r., nr 6 poz. 116). Nieruchomością wspólną stanowią więc z reguły: ściany zewnętrzne, nośne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, klatki schodowe, kominy, pralnie, suszarnie, wózkownie i rowerownie oraz instalacje, które nie znajdują się do wyłącznej dyspozycji właściciela lokalu, a więc wspólne części centralnego ogrzewania, instalacji kanalizacyjnych czy elektrycznych oraz windy i szyby śmieciowe (por. Justyna Żak, Wspólnota mieszkaniowa, [[http://www.dominium.pl/artykuly/zobacz/881/wspolnota-mieszkaniowa dominium.pl]], 2008 oraz odpowiedni fragment skryptu pt. [[WlasnoscLokali "Własność lokali"]]).
Ponieważ w tym wypadku strych został wyodrębniony jako samodzielny lokal mieszkalny, remont strychu nie może być potraktowany jako remont części wspólnej. Stąd też nie wchodzą w zakres wspomnianych kosztów wydatki poniesione na remont elementów konstrukcyjne tworzących strych (por. uchwała SN z dnia 7.3.2008 r., III CZP 10/08, zob. [[http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/c9668da73a1a9038c12575ad00503695/$FILE/III%20CZP%200010_08%20publ.pdf strona Supremus SN]]). Natomiast poszycie dachu (deskowanie, dachówka) stanowi część wspólną.
((3)) wniosek
Roszczenie powstało tylko w zakresie tych elementów konstrukcyjnych, które nie wchodzą w skład lokalu nr 9 (zaadaptowanego strychu).
((2)) Brak wygaśnięcia roszczenia
K nie spełnił świadczenia. W grę w tym wypadku wchodzi spełnienie świadczenia przez sprawcę pożaru albo jego ubezpieczyciela albo ubezpieczyciela wspólnoty.
((3)) odpowiedzialność sprawcy
Sprawca pożaru nie spełnił świadczenia. Ponieważ jest on jedynym sprawcą pożaru i tym samym jedynym odpowiedzialnym, wspólnocie przysługuje przeciw niemu roszczenie odszkodowawcze z {{pu przepis="art. 415 KC"}}. Powstanie tego roszczenia nie prowadzi do wygaśnięcia roszczeń przeciw członkom wspólnoty - właścicielom lokali, ale co najwyżej do powstania [[OdpowiedzialnoscInSolidum odpowiedzialności in solidum]] pomiędzy sprawcą szkody a właścicielami lokali. Ewentualne pierwszeństwo w dochodzeniu roszczeń wobec sprawcy stanowi co najwyżej zarzut odraczający roszczenia co wpływa najwyżej na zaskarżalność roszczenia.
((3)) odpowiedzialność ubezpieczyciela
Podobnie należy oceniać sytuację, gdyby odszkodowanie spełnił ubezpieczyciel sprawcy z tytułu odpowiedzialności cywilnej. Wymaga to ustalenia, czy sprawca miał zawartą umowę ubezpieczenia OC i czy nastąpił wypadek objęty umową ubezpieczenia OC.
Takie same skutki powoduje posiadanie ubezpieczenia na wypadek pożaru przez wspólnotę mieszkaniową (ubezpieczenie majątkowe mienia - {{pu przepis="art. 805 § 2 pkt 1 KC"}}, {{pu przepis="art. 821 KC"}}). Jeżeli takie ubezpieczenie zostało zawarte, wspólnota może domagać się więc spełnienia świadczenia od sprawcy, ubezpieczyciela i właściciela lokalu. Pomiędzy nim również zachodzi relacja odpowiedzialności //in solidum//. Pojawia się pytanie, czy brak takiego ubezpieczenia, pomimo iż uważa się za standard, nie wpływa na zakres odpowiedzialności właściciela mieszkania.
((3)) wniosek
Dopóty więc któryś z dłużników (sprawca albo właściciel lokalu albo - ewentualnie ubezpieczyciel) nie zaspokoi żądania wspólnoty, zobowiązanie istnieje.
((2)) Zaskarżalność roszczenia
((3)) wymagalność
Roszczenie Wspólnoty jest wymagalne, gdyż dłużnik został wezwany do zapłaty ({{pu przepis="art. 455 KC"}}).
((3)) brak zarzutów
Pozostaje wyjaśnić kwestie związane z możliwością dochodzenia zapłaty przez Wspólnotę właśnie od właściciela lokalu w sytuacji, gdy w grę wchodzą inni dłużnicy. W tym wypadku należy rozważyć możliwość uprzedniego pozwania innego dłużnika //in solidum//, a mianowicie bezpośredniego sprawcy szkody. Wydaje się jednak, że odpowiedzialność dłużników //in solidum// jest odpowiedzialnością równorzędną, a więc nie ma obowiązku szukania uprzedniego pozwania sprawcy szkody.
((3)) nadużycie prawa ({{pu przepis="art. 5 KC"}})
Jako specjalny zarzut należy rozważyć zarzut nadużycia prawa poprzez żądanie zapłaty za remont dotyczący wprawdzie części wspólnej lecz w sytuacji, gdy konieczność remontu wynikła z pożaru lekkomyślnie spowodowanego przez jednego z członków wspólnoty.
Według panującej koncepcji sytuacjonistycznej zasady współżycia społecznego stanowią całokształt niedających się jednoznacznie ustalić kryteriów, które wyznaczają granice, kierunek i podstawy sędziowskiej oceny, całokształtu okoliczności danego przypadku (por. Krąkowski, Zasady współżycia społecznego..., Warszawa 1970, str. 77-78). Chodzi więc o normy o charakterze pozaprawnym: moralnym i obyczajowym, stanowiące nie o formalnej prawidłowości, lecz o słuszności, uczciwości i sprawiedliwości dokonanego wypowiedzenia (por. Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC, 4. wyd., C.H.Beck Warszawa 2005, art. 5 nb. 7 ze wskazaniem na dalszą literaturę).
((2)) Wynik
W ma roszczenie przeciw K o zapłatę kosztów remontu.
----
CategoryKazusyWlasnoscLokali
==odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez innego mieszkańca==
((1)) STAN FAKTYCZNY
Gmina G jest współwłaścicielem budynku przy ul. D, w którym jest 9 lokali z czego trzy stanowią odrębną własność lokalu, zaś pozostałe należą do gminy i są niewyodrębnione. W lutym 2009 r. w mieszkaniu nr 9 położonym na poddaszu wybuchł pożar. Jego przyczyną była wadliwie wykonana przez właściciela lokalu instalacja elektryczna oraz fakt, iż strop ocieplony został plastikowymi torebkami i szmatami (tak stwierdza opinia biegłego z zakresu pożarnictwa). Koszty remontu, na który składają się: wymiana poszycia dachu, część konstrukcji więźby dachowej itp. wyniosły łącznie 47.000 zł. Kosztami obciążono - stosownie do posiadanych udziałów - wszystkich współwłaścicieli, w tym właściciela lokalu nr 7, położonego pod spalonym mieszkaniem, pana K. K ma do zapłacenia 5.900 zł.
K nie zgadza się na ponoszenie kosztów remontu spowodowanego niezawinionym przez niego pożarem.
//Czy wspólnota mieszkaniowa (W), reprezentowana przez zarządcę - Zakład Administracji Mieniem Komunalnym - może domagać się zapłaty za wykonane remonty?//
((1)) ROZWIĄZANIE
W może mieć wobec K roszczenie o zapłatę 5.900 zł z {{pu przepis="art. 13 ust. 1 UWłasnLokali"}} w zw. z {{pu przepis="art. 14 pkt 1 UWłasnLokali"}}.
((2)) Powstanie roszczenia
Warunkiem powstania roszczenia jest to, że
1) K jest właścicielem lokalu we wspólnocie i
1) koszty remontu stanowią koszty zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
((3)) własność lokalu
K jest właścicielem mieszkania we wspólnocie.
((3)) koszty zarządu nieruchomością wspólną
Koszty remontu musiałyby być kosztami "zarządu nieruchomością wspólną".
Problematyczne jest tu pojęcie "nieruchomości wspólnej". Należy ustalić, czy i które remontowane elementy budynku stanowią nieruchomość wspólną. Ustawa podając definicję nieruchomości wspólnej określa, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i te urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Są to więc te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (SN w wyroku z dnia 2.12.1998 r., I CKN 903/97, opubl. w OSNC 1999 r., nr 6 poz. 116). Nieruchomością wspólną stanowią więc z reguły: ściany zewnętrzne, nośne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, klatki schodowe, kominy, pralnie, suszarnie, wózkownie i rowerownie oraz instalacje, które nie znajdują się do wyłącznej dyspozycji właściciela lokalu, a więc wspólne części centralnego ogrzewania, instalacji kanalizacyjnych czy elektrycznych oraz windy i szyby śmieciowe (por. Justyna Żak, Wspólnota mieszkaniowa, [[http://www.dominium.pl/artykuly/zobacz/881/wspolnota-mieszkaniowa dominium.pl]], 2008 oraz odpowiedni fragment skryptu pt. [[WlasnoscLokali "Własność lokali"]]).
Ponieważ w tym wypadku strych został wyodrębniony jako samodzielny lokal mieszkalny, remont strychu nie może być potraktowany jako remont części wspólnej. Stąd też nie wchodzą w zakres wspomnianych kosztów wydatki poniesione na remont elementów konstrukcyjne tworzących strych (por. uchwała SN z dnia 7.3.2008 r., III CZP 10/08, zob. [[http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/c9668da73a1a9038c12575ad00503695/$FILE/III%20CZP%200010_08%20publ.pdf strona Supremus SN]]). Natomiast poszycie dachu (deskowanie, dachówka) stanowi część wspólną.
((3)) wniosek
Roszczenie powstało tylko w zakresie tych elementów konstrukcyjnych, które nie wchodzą w skład lokalu nr 9 (zaadaptowanego strychu).
((2)) Brak wygaśnięcia roszczenia
K nie spełnił świadczenia. W grę w tym wypadku wchodzi spełnienie świadczenia przez sprawcę pożaru albo jego ubezpieczyciela albo ubezpieczyciela wspólnoty.
((3)) odpowiedzialność sprawcy
Sprawca pożaru nie spełnił świadczenia. Ponieważ jest on jedynym sprawcą pożaru i tym samym jedynym odpowiedzialnym, wspólnocie przysługuje przeciw niemu roszczenie odszkodowawcze z {{pu przepis="art. 415 KC"}}. Powstanie tego roszczenia nie prowadzi do wygaśnięcia roszczeń przeciw członkom wspólnoty - właścicielom lokali, ale co najwyżej do powstania [[OdpowiedzialnoscInSolidum odpowiedzialności in solidum]] pomiędzy sprawcą szkody a właścicielami lokali. Ewentualne pierwszeństwo w dochodzeniu roszczeń wobec sprawcy stanowi co najwyżej zarzut odraczający roszczenia co wpływa najwyżej na zaskarżalność roszczenia.
((3)) odpowiedzialność ubezpieczyciela
Podobnie należy oceniać sytuację, gdyby odszkodowanie spełnił ubezpieczyciel sprawcy z tytułu odpowiedzialności cywilnej. Wymaga to ustalenia, czy sprawca miał zawartą umowę ubezpieczenia OC i czy nastąpił wypadek objęty umową ubezpieczenia OC.
Takie same skutki powoduje posiadanie ubezpieczenia na wypadek pożaru przez wspólnotę mieszkaniową (ubezpieczenie majątkowe mienia - {{pu przepis="art. 805 § 2 pkt 1 KC"}}, {{pu przepis="art. 821 KC"}}). Jeżeli takie ubezpieczenie zostało zawarte, wspólnota może domagać się więc spełnienia świadczenia od sprawcy, ubezpieczyciela i właściciela lokalu. Pomiędzy nim również zachodzi relacja odpowiedzialności //in solidum//. Pojawia się pytanie, czy brak takiego ubezpieczenia, pomimo iż uważa się za standard, nie wpływa na zakres odpowiedzialności właściciela mieszkania.
((3)) wniosek
Dopóty więc któryś z dłużników (sprawca albo właściciel lokalu albo - ewentualnie ubezpieczyciel) nie zaspokoi żądania wspólnoty, zobowiązanie istnieje.
((2)) Zaskarżalność roszczenia
((3)) wymagalność
Roszczenie Wspólnoty jest wymagalne, gdyż dłużnik został wezwany do zapłaty ({{pu przepis="art. 455 KC"}}).
((3)) brak zarzutów
Pozostaje wyjaśnić kwestie związane z możliwością dochodzenia zapłaty przez Wspólnotę właśnie od właściciela lokalu w sytuacji, gdy w grę wchodzą inni dłużnicy. W tym wypadku należy rozważyć możliwość uprzedniego pozwania innego dłużnika //in solidum//, a mianowicie bezpośredniego sprawcy szkody. Wydaje się jednak, że odpowiedzialność dłużników //in solidum// jest odpowiedzialnością równorzędną, a więc nie ma obowiązku szukania uprzedniego pozwania sprawcy szkody.
((3)) nadużycie prawa ({{pu przepis="art. 5 KC"}})
Jako specjalny zarzut należy rozważyć zarzut nadużycia prawa poprzez żądanie zapłaty za remont dotyczący wprawdzie części wspólnej lecz w sytuacji, gdy konieczność remontu wynikła z pożaru lekkomyślnie spowodowanego przez jednego z członków wspólnoty.
Według panującej koncepcji sytuacjonistycznej zasady współżycia społecznego stanowią całokształt niedających się jednoznacznie ustalić kryteriów, które wyznaczają granice, kierunek i podstawy sędziowskiej oceny, całokształtu okoliczności danego przypadku (por. Krąkowski, Zasady współżycia społecznego..., Warszawa 1970, str. 77-78). Chodzi więc o normy o charakterze pozaprawnym: moralnym i obyczajowym, stanowiące nie o formalnej prawidłowości, lecz o słuszności, uczciwości i sprawiedliwości dokonanego wypowiedzenia (por. Pietrzykowski w: PietrzykowskiKomentarzKC, 4. wyd., C.H.Beck Warszawa 2005, art. 5 nb. 7 ze wskazaniem na dalszą literaturę).
((2)) Wynik
W ma roszczenie przeciw K o zapłatę kosztów remontu.
----
CategoryKazusyWlasnoscLokali
