Alle Kategorien:
 Baza informacji o EUWT
 Komentarze nt. EUWT
 Bibliografia EUWT
 Orzecznictwo dotyczące EUWT
 Prawo o EUWT
  E U W T Zagadnienia Ogolne
  E U W T Zagadnienia Prakt...
  Gospodarka Komunalna
  Gospodarka Przestrzenna
  Miedzynarodowe Prawo Admi...
  Zwiazek Celowy

Kazus nr 4 z zakresu własności lokali

wspólnota mieszkaniowa

A. Stan faktyczny
A jest właścicielem mieszkania w budynku, w którym wszystkie 7 mieszkań należy do osób prywatnych. Od dwóch lat A zalega z opłatami na łączną sumę 10.000 zł i nie uiszcza ich pomimo licznych wezwań do zapłaty. S, sąsiad A, który stracił cierpliwość i nie zamierza więcej dobrowolnie prosić A o zapłatę, domaga się od sądu nakazania sprzedaży lokalu mieszkalnego należącego do A w celu odzyskania niezapłaconych pieniędzy.
Czy roszczenie S jest zasadne?

B. Rozwiązanie
(por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 8.11.2001 r., I ACa 841/01, Wokanda z 2002 r. Nr 11, poz. 45)

S mógłby mieć roszczenie o sprzedaż mieszkania z art. 16 ust. 1 UWłasnLokali
art. 16 UWłasnLokali
1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
, gdyby takowe powstało i S byłby uprawniony do jego podniesienia.
1. Powstanie roszczenia
Roszczenie o sprzedaż mieszkania powstaje, gdy:
  • właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub
  • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo
  • przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
W tym wypadku A zalega z opłatami już dwa lata, co wyczerpuje znamiona długotrwałego zalegania z opłatami. Do ich uiszczania zobowiązany był na mocy art. 13 ust. 1 UWłasnLokali
art. 13 UWłasnLokali
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
.

2. Uprawniony
Zgodnie z art. 16 ust. 1 UWłasnLokali
art. 16 UWłasnLokali
1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
do podniesienia roszczenia uprawniona jest wspólnota mieszkaniowa. Tworzy ją ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, art. 6 UWłasnLokali
art. 6 UWłasnLokali
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
. Wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną, tzn. mającą zdolność sądową i procesową (art. 331 KC
art. 331 KC
§ 1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
§ 2. Jeżeli przepis odrębny nie stanowi inaczej, za zobowiązania jednostki, o której mowa w § 1, odpowiedzialność subsydiarną ponoszą jej członkowie; odpowiedzialność ta powstaje z chwilą, gdy jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna.
).
Ustawa wyróżnia dwa rodzaje wspólnot: mniejszą (art. 19 UWłasnLokali
art. 19 UWłasnLokali
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
) i większą (art. 20 UWłasnLokali
art. 20 UWłasnLokali
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
). Ponieważ w tym wypadku mieszkań jest tylko 7, mamy do czynienia ze wspólnotą mniejszą. Działa ona wg przepisów o współwłasności, art. 194 KC
art. 194 KC
Przepisy o przetworzeniu, połączeniu i pomieszaniu nie uchybiają przepisom o obowiązku naprawienia szkody ani przepisom o bezpodstawnym wzbogaceniu.
i nast.
Zgodnie z tymi przepisami podejmowanie czynności związanych z zarządem zależy od tego, czy czynność mieści się w granicach zwykłego zarządu (art. 199 KC
art. 199 KC
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
, art. 201 KC
art. 201 KC
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
). Art. 22 ust. 3 pkt 7 UWłasnLokali
art. 22 UWłasnLokali
1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
stwierdza, że wytoczenie powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z art. 199 zd. 1 KC
art. 199 KC
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
w takim wypadku konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli. A takiej zgody na pewno nie wyraził. Wobec tego wspólnota mieszkaniowa powinna była zwrócić się do sądu o decyzję, co do wytoczenia powództwa (art. 199 zd. 2 KC
art. 199 KC
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
). Dopiero orzeczenie sądu powinno uprawniać wspólnotę do wytoczenia powództwa.
Natomiast sam S nie ma legitymacji do wytoczenia powództwa.

C. Wynik
S nie może domagać się nakazania sprzedaży lokalu należącego do A. Wspólnota mieszkaniowa może natomiast wnieść do sądu wniosek o zezwolenie na sprzedaż lokalu A.

CategoryKazusyWlasnoscLokali CategoryKazusyWspolwlasnosc
Na tej stronie nie ma komentarzy