Kazus nr 3 z zakresu nabycia własności nieruchomości
nabycie nieruchomości przez zasiedzenie
A. Stan faktyczny
Małżonkowie R wnieśli dnia 6.11.2006 r. do właściwego sądu rejonowego wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości położonej w Z. o pow. 0,642 ha, dla której ten sąd prowadzi księgę wieczystą nr KW 1234. Sąd ustalił, że 24.7.1980 r. B., ówczesny właściciel nieruchomości, zawarł z małżeństwem R notarialną umowę sprzedaży nieruchomości. Umowa ta miała charakter warunkowy, gdyż ówczesnemu Naczelnikowi Gminy przysługiwało prawo pierwokupu. Ponieważ jednak prawo to nie zostało wykorzystane, a cała cena sprzedaży w kwocie 170.000 złotych została zapłacona, dnia 2.10.1980 r. wnioskodawcy objęli działkę w posiadanie.
Czy R są właścicielami nieruchomości?
B. Rozwiązanie
Na początku właścicielem był B.
1. Utrata własności na rzecz R na skutek umowy sprzedaży 24.7.1980 r.
B nie utracił własności na rzecz R na skutek umowy sprzedaży, albowiem podwójny skutek został wykluczony z uwagi na prawo pierwokupu Naczelnika Gminy.
Zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami KC, do przeniesienia własności konieczna jest dodatkowa umowa rozporządzająca, jeżeli umowa zobowiązująca zawarta była pod warunkiem (art. 157 § 2 KC
art. 157 KC
§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
). Ponieważ takiej umowy nigdy B i R nie zawarli, własność na R na podstawie umowy nie przeszła.§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
2. Utrata własności na skutek zasiedzenia
Być może jednak R uzyskali własność nieruchomości na skutek zasiedzenia.
Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności nieruchomości, uregulowanym w art. 172 KC
art. 172 KC
§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
i nast.. Z przepisów tych wynika, że do nabycia własności konieczne jest:§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
- samoistne i nieprzerwane posiadanie dokonującego zasiedzenia oraz
- upływ oznaczonego terminu z uwzględnieniem ew. przeszkód powodujących wydłużenie terminu.
a. posiadanie samoistne
Posiadaczem samoistnym jest wg art. 336 KC
art. 336 KC
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Ponieważ R objęli działkę w posiadanie jak właściciele, od dnia 1.10.1980 r. byli jej posiadaczami samoistnymi, co należy domniemywać wg art. 339 KCPosiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
art. 339 KC
Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.
.Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.
b. ciągłość posiadania
Dodatkowo do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie nieprzerwane. Wykazanie tej drugiej przesłanki ułatwia domniemanie prawne ciągłości posiadania (art. 340 KC
art. 340 KC
Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.
) oraz zasada, zgodnie z którą posiadanie przywrócone uważa się za nieprzerwane (art. 345 KCDomniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.
art. 345 KC
Posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.
).Posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.
Ze stanu faktycznego wynika, że R posiadali nieruchomość nieprzerwanie od dnia objęcia jej w posiadanie.
c. upływ czasu
Zasiedzenie jest formą tzw. dawności, co oznacza, że skutek prawny następuje po upływie stosownego czasu. W przypadku zasiedzenia własności okres czasu konieczny do nabycia tego prawa jest zależny od tego, czy posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej czy w złej wierze. Późniejsze zmiany świadomości w zakresie własnych uprawnień są bez znaczenia.
Trzeba pamiętać, że obecne okresy zostały wprowadzone ustawą o zmianie KC z dnia 28.7.1990, która weszła w życie 1.10.1990 r. Wcześniej obowiązywał okres 10 lat dla posiadacza będącego w dobrej wierze i 20 lat dla posiadacza w złej wierze. Przepisy obecnie obowiązujące stosujemy więc do stanów faktycznych nie zakończonych przed wejściem w życie ustawy z 28.7.1990 r. Nowe – dłuższe – okresy stosuje się więc, jeżeli nabycie posiadania w dobrej wierze nastąpiło po 1.10.1980 r. albo nabycie posiadania w złej wierze nastąpiło po 1.10.1970 r. Ponieważ w tym wypadku R objęli działkę w posiadanie 2.10.1980 r. obowiązują już nowe regulacje.
(1) zasiedzenie po 20 latach
Zasiedzenie może nastąpić po upływie 20 lat, jeżeli posiadacz w momencie nabycia posiadania był w dobrej wierze. Pod pojęciem dobrej wiary należy rozumieć znów stan świadomości posiadacza usprawiedliwiony okolicznościami, świadczącymi o prawidłowości rozumowania posiadacza. Dobrą wiarę należy domniemywać, chyba że strona przeciwna wykaże, iż było inaczej (art. 7 KC
art. 7 KC
Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.
).Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.
Przy prawidłowo skonstruowanej umowie zobowiązującej, z samego jej brzmienia wynika dostatecznie jasno dla kupującego, że umowa ta nie przenosi własności nieruchomości. Dlatego wejście w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, albowiem z samej treści umowy wynika, że prawo własności przysługuje w dalszym ciągu zbywcy (post. SN z dnia 19.7.2000 r., II CKN 282/00). R nie byli więc w dobrej wierze.
(1) zasiedzenie po 30 latach
Zasiedzenie po dłuższym okresie następuje, gdy w chwili nabycia posiadania posiadacz był złej wierze. Posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie (postan. SN z 13.1.2000 r., II CKN 657/98, niepubl. (LEX nr 51060)).
W tym wypadku od dnia objęcia działki w posiadanie samoistne minęło 26 lat. Nie upłynął więc okres konieczny do zasiedzenia.
3. Wynik
R nie nabyli własności nieruchomości przez zasiedzenie, albowiem byli w złej wierze i nie upłynął jeszcze 30-letni okres wymagany do nabycia własności.
C. Schemat Taris(R)
Zob. schemat Taris(R)
CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci CategoryZasiedzenie
Na tej stronie nie ma komentarzy
