Wersja [17209]
To jest stara wersja KazusNabycieWlasnosciNieruchomosci2 utworzona przez MarcinKrzymuski, 2012-11-15 12:00:49.
Inhaltsverzeichnis des Artikels
A. Stan faktyczny
B. Rozwiązanie
1. Utrata na rzecz A na skutek...
2. Utrata własności na rzecz A...
3. Utrata własności przez A na...
a. nieruchomość z urządzoną ks...
b. brak uprawnienia zbywcy
c. niezgodność ujawnionego w k...
d. umowa odpłatna
e. dobra wiara nabywcy
f. brak okoliczności wyłączają...
4. Wynik
B. Rozwiązanie
1. Utrata na rzecz A na skutek...
2. Utrata własności na rzecz A...
3. Utrata własności przez A na...
a. nieruchomość z urządzoną ks...
b. brak uprawnienia zbywcy
c. niezgodność ujawnionego w k...
d. umowa odpłatna
e. dobra wiara nabywcy
f. brak okoliczności wyłączają...
4. Wynik
Kazus nr 2 z zakresu nabycia własności nieruchomości
nabycie nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego
A. Stan faktyczny
A (nabywca) i B (zbywca) zawarli dnia 2 marca 2010 r. notarialną umowę sprzedaży nieruchomości rolnej położonej w Kunowicach pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu. Własność nieruchomości miała przejść na mocy osobnej umowy zawartej w ciągu tygodnia po upływie miesięcznego terminu przysługującego Agencji na wykonanie prawa pierwokupu. Ponieważ Agencja nie skorzystała ze swojego uprawnienia, dnia 20 kwietnia 2010 r. pomiędzy A i B zawarta została notarialna umowa, w której B przeniósł własność na nabywcę. A zwlekał z wpisaniem swojego prawa własności do księgi wieczystej, twierdząc, że wcale nie musi się wpisywać, aby być właścicielem gruntu. B wykorzystał ten fakt i sprzedał nieruchomość C (także na podstawie dwóch umów – zobowiązującej z dnia 5 lipca 2010 r. i rozporządzającej z dnia 28 sierpnia 2010 r.). We wrześniu 2010 dokonano wpisu prawa własności na rzecz C.
1. Kto jest właścicielem nieruchomości?
2. Czy, gdyby na przedmiotowej nieruchomości było ustanowione (ale nie wpisane do KW) prawo dożywocia na rzecz D,prawo to wygasłoby na skutek powyższych transakcji?
2. Czy, gdyby na przedmiotowej nieruchomości było ustanowione (ale nie wpisane do KW) prawo dożywocia na rzecz D,prawo to wygasłoby na skutek powyższych transakcji?
B. Rozwiązanie
Na początku właścicielem był B.
1. Utrata na rzecz A na skutek umowy sprzedaży
B mógłby utracić prawo własności na podstawie umowy z dnia 2.3.2010 r.
Umowa sprzedaży jest skuteczna, pomimo przewidzianego w niej warunku, gdyż zgodnie z art. 157 § 2 KC
Jednakże B nie utracił prawa własności na skutek umowy sprzedaży, gdyż podwójny skutek wynikający z art. 155 § 1 KC
B mógłby utracić prawo własności na podstawie umowy z dnia 2.3.2010 r.
Umowa sprzedaży jest skuteczna, pomimo przewidzianego w niej warunku, gdyż zgodnie z art. 157 § 2 KC
art. 157 KC
§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
jest dopuszczalne, aby umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawarta została pod warunkiem. W tym wypadku zastrzeżenie niewykonania prawa pierwokupu dotyczyło wyłącznie umowy zobowiązującej , taki warunek jest dopuszczalny. Umowa z takim zastrzeżeniem jest więc ważna. § 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Jednakże B nie utracił prawa własności na skutek umowy sprzedaży, gdyż podwójny skutek wynikający z art. 155 § 1 KC
art. 155 KC
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
został wykluczony przez strony. § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
2. Utrata własności na rzecz A na skutek umowy rozporządzającej
B mógłby utracić prawo własności na podstawie umowy z dnia 20.10.2010 r.
Tego dnia strony zawarły skuteczną pod względem formalnym (forma aktu notarialnego) i materialnym (kauzalność wg art. 156 KC
Ponieważ wpis do księgi wieczystej nie jest w Polsce warunkiem nabycia własności nieruchomości, A stał się właścicielem gruntu z chwilą zawarcia umowy rzeczowej, tj. dnia 20.10.2010 r.
B utracił własność na rzecz A dnia 20.10.2010 r.
B mógłby utracić prawo własności na podstawie umowy z dnia 20.10.2010 r.
Tego dnia strony zawarły skuteczną pod względem formalnym (forma aktu notarialnego) i materialnym (kauzalność wg art. 156 KC
art. 156 KC
Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
) umowę przewłaszczeniową.Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
Ponieważ wpis do księgi wieczystej nie jest w Polsce warunkiem nabycia własności nieruchomości, A stał się właścicielem gruntu z chwilą zawarcia umowy rzeczowej, tj. dnia 20.10.2010 r.
B utracił własność na rzecz A dnia 20.10.2010 r.
3. Utrata własności przez A na rzecz C na skutek umowy B i C
Należy ustalić, czy A mógł następnie utracić własności na skutek umowy rozporządzającej dokonanej pomiędzy B i C.
Ze stanu faktycznego wynika, że B i C dokonali najpierw skutecznej umowy zobowiązującej, a następnie, gdy ANR nie wykonała swojego prawa pierwokupu, skutecznej umowy rozporządzającej. Obok skutecznej umowy wymagane jest jednakże również uprawnienie zbywcy do zbycia rzeczy (zasada: nemo plus iuris...).
Uprawnionym do zbycia nieruchomości jest - co do zasady - jej właściciel. Ponieważ dnia 28.8.2010 r. B nie był już właścicielem nieruchomości, zbywając nieruchomość nie był uprawnionym do rozporządzania nią. W przypadku nieruchomości również jest możliwe nabycie własności od nieuprawnionego na podstawie na podstawie art. 5 i nast. UKsWieczHip
Zgodnie z art. 5 UKsWieczHip
Należy ustalić, czy A mógł następnie utracić własności na skutek umowy rozporządzającej dokonanej pomiędzy B i C.
Ze stanu faktycznego wynika, że B i C dokonali najpierw skutecznej umowy zobowiązującej, a następnie, gdy ANR nie wykonała swojego prawa pierwokupu, skutecznej umowy rozporządzającej. Obok skutecznej umowy wymagane jest jednakże również uprawnienie zbywcy do zbycia rzeczy (zasada: nemo plus iuris...).
Uprawnionym do zbycia nieruchomości jest - co do zasady - jej właściciel. Ponieważ dnia 28.8.2010 r. B nie był już właścicielem nieruchomości, zbywając nieruchomość nie był uprawnionym do rozporządzania nią. W przypadku nieruchomości również jest możliwe nabycie własności od nieuprawnionego na podstawie na podstawie art. 5 i nast. UKsWieczHip
art. 5 UKsWieczHip
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
. Chodzi tu o tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (zob. więcej w osobnym dokumencie).W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Zgodnie z art. 5 UKsWieczHip
art. 5 UKsWieczHip
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą nabywa własność nieruchomości od osoby, która jest – niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym – wpisana do tej księgi jako właściciel, pod warunkiem jednak, iż umowa ma charakter odpłatny i nabywca jest w dobrej wierze (IgnatowiczStefaniukPrawoRzeczowe (2000), str. 101).W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
a. nieruchomość z urządzoną księgą wieczystą
Nieruchomością w rozumieniu KC jest nieruchomość gruntowa, budynkowa lub lokalowa. W tym wypadku chodziło o nieruchomość gruntową.
Dla nabycia własności jakiejkolwiek nieruchomości konieczne jest także, aby dana nieruchomość miała urządzoną księgę wieczystą, do której zbywca wpisany jest jako właściciel.
W tym kazusie miało to miejsce.
b. brak uprawnienia zbywcy
Nieuprawnionym jest każdy, kto nie jest właścicielem i nie jest uprawniony do rozporządzania nieruchomością (np. syndyk wg PrUpNapr). Fakt, że dany podmiot jest wpisany do księgi wieczystej (KW) jako właściciel nie powoduje jeszcze, że jemu to prawo faktycznie przysługuje. Wpis ma bowiem charakter deklaratywny (a więc nie powoduje powstania prawa), choć obowiązkowy (co oznacza jedynie tyle, że wpis jest konieczny, por. art. 35 UKsWieczHip
Ustalono wcześniej, że B nie był w chwili dokonywania transakcji z C właścicielem działki.
c. niezgodność ujawnionego w kw stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym
Niezgodność może polegać na:
W tym wypadku wpisany jako właściciel był B, choć faktycznie właścicielem był już A.
W tym kontekście należy pamiętać o domniemaniu wynikającym z art. 3 UKsWieczHip
d. umowa odpłatna
Jak wynika z art. 6 ust. 1 UKsWieczHip
Sprzedaż jest umową odpłatną. Świadczeniem wzajemnym wobec świadczenia sprzedawcy jest zapłata ceny przez kupującego.
e. dobra wiara nabywcy
Rękojmia wiary publicznej KW nie chroni rozporządzenia dokonanego na rzecz nabywcy, który wiedział albo chociażby tylko mógł się z łatwością dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Wykluczone jest więc nabycie od nieuprawnionego wówczas, gdy nabywca znał rzeczywisty stan prawny oraz wówczas, gdy nie znał go z powodu niedołożenia należytej staranności.
Zgodnie jednak z art. 7 KC
f. brak okoliczności wyłączających rękojmię
Rękojmię wyklucza wzmianka (o wniosku, apelacji, kasacji) oraz ostrzeżenie o niezgodności stanu ujawnionego ze stanem rzeczywistym (art. 8 UKsWieczHip
Nie chodzi tu także o prawa trwałe, przeciw którym rękojmia wiary publicznej nie działa (zob. art. 7 UKsWieczHip
C nabył więc własność nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego wg art. 5 UKsWieczHip
Nieruchomością w rozumieniu KC jest nieruchomość gruntowa, budynkowa lub lokalowa. W tym wypadku chodziło o nieruchomość gruntową.
Dla nabycia własności jakiejkolwiek nieruchomości konieczne jest także, aby dana nieruchomość miała urządzoną księgę wieczystą, do której zbywca wpisany jest jako właściciel.
W tym kazusie miało to miejsce.
b. brak uprawnienia zbywcy
Nieuprawnionym jest każdy, kto nie jest właścicielem i nie jest uprawniony do rozporządzania nieruchomością (np. syndyk wg PrUpNapr). Fakt, że dany podmiot jest wpisany do księgi wieczystej (KW) jako właściciel nie powoduje jeszcze, że jemu to prawo faktycznie przysługuje. Wpis ma bowiem charakter deklaratywny (a więc nie powoduje powstania prawa), choć obowiązkowy (co oznacza jedynie tyle, że wpis jest konieczny, por. art. 35 UKsWieczHip
art. 35 UKsWieczHip
1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
). 1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.
Ustalono wcześniej, że B nie był w chwili dokonywania transakcji z C właścicielem działki.
c. niezgodność ujawnionego w kw stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym
Niezgodność może polegać na:
- omyłce w treści wpisu, wskutek której wpis nieprawidłowo odzwierciedla rzeczywisty stan prawny,
- wpisie prawa nieistniejącego,
- dokonaniu wpisu bez podstawy prawnej,
- braku wpisu dotyczącego istniejącego prawa (RudnickiUstawa, (2005), art. 5 uw. 3, str. 39).
W tym wypadku wpisany jako właściciel był B, choć faktycznie właścicielem był już A.
W tym kontekście należy pamiętać o domniemaniu wynikającym z art. 3 UKsWieczHip
art. 3 UKsWieczHip
1. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
2. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.
, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz prawo wykreślone nie istnieje (domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych). Oznacza to, że w tym wypadku mamy do czynienia z odwróceniem ciężaru dowodowego (art. 6 KC1. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
2. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.
art. 6 KC
Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
).Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
d. umowa odpłatna
Jak wynika z art. 6 ust. 1 UKsWieczHip
art. 6 UKsWieczHip
1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.
nie podlegają ochronie na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywcy, którzy uzyskują prawo własności nieodpłatnie. Chodzi tu o takie czynności, dla których charakterystyczny jest brak świadczenia wzajemnego nabywcy własności. Wykluczyć należy tym samym wszystkie czynności, w ramach których świadczenie wzajemne nabywcy ma charakter choćby częściowej ekwiwalentności.1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.
Sprzedaż jest umową odpłatną. Świadczeniem wzajemnym wobec świadczenia sprzedawcy jest zapłata ceny przez kupującego.
e. dobra wiara nabywcy
Rękojmia wiary publicznej KW nie chroni rozporządzenia dokonanego na rzecz nabywcy, który wiedział albo chociażby tylko mógł się z łatwością dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Wykluczone jest więc nabycie od nieuprawnionego wówczas, gdy nabywca znał rzeczywisty stan prawny oraz wówczas, gdy nie znał go z powodu niedołożenia należytej staranności.
Zgodnie jednak z art. 7 KC
art. 7 KC
Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.
dobrą wiarę należy domniemywać.Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.
f. brak okoliczności wyłączających rękojmię
Rękojmię wyklucza wzmianka (o wniosku, apelacji, kasacji) oraz ostrzeżenie o niezgodności stanu ujawnionego ze stanem rzeczywistym (art. 8 UKsWieczHip
art. 8 UKsWieczHip
Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
). Ponieważ takiej wzmianki nie było, rękojmia nie została wykluczona.Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Nie chodzi tu także o prawa trwałe, przeciw którym rękojmia wiary publicznej nie działa (zob. art. 7 UKsWieczHip
art. 7 UKsWieczHip
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
2) prawu dożywocia,
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
5) służebnościom przesyłu.
).Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
2) prawu dożywocia,
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
5) służebnościom przesyłu.
C nabył więc własność nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego wg art. 5 UKsWieczHip
art. 5 UKsWieczHip
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
.W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
4. Wynik
C nabył więc własność nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego. Właścicielem nieruchomości jest więc C.
C nabył więc własność nieruchomości w dobrej wierze od nieuprawnionego. Właścicielem nieruchomości jest więc C.
CategoryKazusyNabycieWlasnosciNieruchomosci
Na tej stronie nie ma komentarzy
